宏觀經濟/內地降存量房貸息 業主銀行雙贏\郭施亮
內地新增房貸與存量房貸之間的利差持續擴大，成為提前還貸潮到來的主要原因之一。提前還房貸的購房者，基本上集中在2019至2021年。因為，這批購房者基本上是在樓價高位買入，而且當時的利率水平較高。在存量房貸利率還沒有實質性下調的背景下，前期高位買樓的購房者基本上無法享受房貸利率下調的優惠。
舉一個例子，假設新購房者的利率是3.5%，存量購房者的利率是4.5%，按照等額本息的還款方式，100萬元（人民幣，下同）的30年貸款金額，僅利息支出減少20萬元左右。
如果存量購房者的利率是5%，同樣按照等額本息、100萬元30年貸款金額計算，與3.5%的房貸利率相比，30年的利息支出相差30元萬元左右。
由此可見，新增房貸與存量房貸的利差較大，將會影響着購房者的投資心態。存量購房者提前還貸，也是盡可能減輕買樓的利息支出壓力。
降低業主提前還貸意願
因此，從某種角度分析，什麼時候可以下調存量房貸利率，並且與新增房貸的利差縮小，這樣才可以降低購房者的提前還貸意願。
除了存量房貸利率高的購房者選擇提前還貸外，擁有房貸，且手頭有閒置資金的購房者，他們也是提前還貸的主要對象。
房貸佔比高，通過提前還貸可以從一定程度上降低個人及家庭的槓桿率水平。在當前的市場環境下，不少家庭急着降槓桿，減少自己的負債比例。於是，趁着自己有一定的閒置資金，提前還貸，降低自己的負債壓力。
還有一種情況，即過去以投資房地產尋求資產增值的投資者，在房地產保值效果欠佳的背景下，他們選擇了提前還貸或者拋售房產。隨着房地產逐漸回歸居住的屬性，買房增值已經成為了過去式，如果在高位買了房，很可能會承受樓價下跌的風險。
對銀行來說，如果提前還貸力度加大，那麼將會影響銀行的利息收入。對銀行來說，遲遲未能下調存量房貸利率，或與銀行自身利益有關。一旦下調存量房貸利率，銀行的利潤、淨息差等數據也會受到或多或少的影響。
截至今年第二季，商業銀行的淨息差跌至1.54%，與第一季淨息差持平。一般來說，1.8%是銀行淨息差的警戒線，一旦淨息差持續跌破警戒線水平，那麼將會影響銀行的持續穩定經營。
對部分銀行來說，房貸業務佔比高，本來新增房貸利率下調已經會影響銀行收入，存量房貸利率繼續下調，那麼銀行的收入會受到更大程度的影響。
據數據統計，目前房貸發放的主力是六大行。其中，2024年6月末個人住房貸款餘額超過1萬億元的有8家銀行，分別是六大行和招商銀行、興業銀行。個人住房貸款餘額最高的是建設銀行，工商銀行緊隨其後，均超過了6萬億元的規模。
在提前還貸的影響下，六大行按揭貸款上半年合計減少超過3200億元。六大行裏除了郵儲銀行外，其餘銀行均出現了不同程度的下滑，下滑力度最大的是工商銀行和農業銀行。
緩解銀行房貸不良率壓力
同時，今年上半年大中型銀行的個人住房貸款不良率幾乎全線上升，國有大行裏除了郵儲銀行外，其他國有大行的個人住房貸款不良率均上升。即使如此，六大行的個人住房貸款不良率均低於1%，國有大行裏個人住房貸款不良率最低的是交通銀行，僅有0.48%。在股份行中，個人住房貸款不良率最低的是招商銀行，僅有0.4%。
因此，存量房貸利率是否下調，牽涉到多方利益。雖然目前已有提前還貸的跡象，但提前還貸的規模還不算大，仍未觸動銀行下調存量房貸利率的決心。不過，對銀行而言，適度下調存量房貸利率，其實是互利共贏的結果，既可以減輕購房者的還貸壓力，而且還可以緩解提前還貸的壓力，最終會否下調存量房貸利率，還是要看政策環境的變化以及銀行的決心。
