談樓說按/撤辣前樓花獲放寬按揭 有助上會（下）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
上期（7月29日A12版）提及金管局已公布將按揭放寬措施涵蓋範圍擴大至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約的一手自用住宅交易，不少現時需要申請上會的樓花買家得以受惠。
不過，要留意主要有兩類買家未必可獲提升按揭成數，一類是購置物業時已準備透過九成按揭上會的買家，根據按揭保險計劃於2022年2月23日起之修訂，首置買家購買1000萬元或以下自用物業可申請高達九成按揭（僅適用於現樓，2023年9月22日起適用於樓花及現樓）；九成按保之合資格樓價上限一直維持至今，若果買家在2022年中買入一個900萬元樓花單位，準備在物業落成後申請九成按揭上會，由於按揭成數已難以進一步提升，現時申請按揭的成數亦同樣高達九成，難以有進一步放寬。換言之，若然估值已有所下跌，便需以估值計算按揭成數，實質批出之按揭金額或有所減少。
非自用物業買家不獲放寬
另一類是非自用物業買家，擴大按揭放寬範圍主要希望幫助置業作自用需要的買家，故此有關放寬範圍僅適用於自用物業，若果屬於出租物業，有關按揭申請則未可跟隨放寬範圍，例如買家於2022年買入樓花單位準備作出租之用，現時申請按揭上會之按揭成數仍維持放寬前之高達五成。
不過，對於買樓收租的人士亦有喜訊，金管局公布可計作入息證明的租金收入扣減率可由不少於三成至四成，降低到不少於兩成。
銀行一般可將物業租金收入列入按揭申請人的入息計算，但並非計足租金之100%，原因是業主將物業出租亦涉及一些支出包括維修費、地租、差餉、管理費、物業空置成本及相關稅項等，以往若按揭申請人能出示租約及租金證明，銀行可將租金收入打七折後計算，現時這個上限可提高至高達八折計算，即是買樓收租人士可將租金收入高達八成列作入息計算還款能力，變相較以往容易符合供款佔入息比率之規定。但留意，租金打八折之計法並非一個硬指標，銀行可因應信貸風險作出認為較合適的計法，所以銀行之間對於租金收入的評估方式未必相同。
另外，若借款人未能出示租約及租金證明，暫見銀行仍可將物業之預估租金打六折後計算。
儘管放寬按揭的範圍已擴大，銀行之間的審批方式及尺度始終不盡相同，加上銀行之間的物業估值亦有機會出現差幅，買家在申請按揭前宜先作了解。
