香港樓市的「六年之約」

  廖偉強 利嘉閣地產總裁

  香港樓市連續兩年都出現了「過山車式」先高後低,至今仍在艱苦掙扎。回頭看今次的樓市下行周期,由2018年的中美貿易戰開始,接連出現新冠疫情、美國暴力加息,經濟和樓市承受重壓,至今剛好已經有六年。筆者對過去半個世紀的樓市下行周期做了一些研究,看看這些長期的淡市,每次會歷時多久;發現在大部分情況下,由危機引發到完結,最多會維持約六年。

  以1980至1986年期間為例,當時中英就香港問題談判,造成大動盪,並引發了地產及金融的危機,這個淡市維持了約六年。至於1997至2003年的淡市,香港人可謂記憶猶新。先有亞洲金融風暴、再有科網股爆破,以及沙士等,這段期間樓市跌幅最大,整體下挫了約七成,這次跌市,同樣歷時約六年。究竟蕭條期六年完結是否不變的定律?也許大家可以看看今年的樓市變化再下定論。

  籲留港消費 助力復甦

  2024年過了七個多月,至今市場的負面消息仍然有很多,香港經濟疲弱,零售及餐飲業面對巨大的挑戰,香港人的消費力不斷轉到內地,令市道持續淡靜。港人的負面情緒擴散,並且在網上放大及互相感染。這些年,港人聚在一起閒談時,話題總離不開內地的消費有多划算,服務有多好;在這種氛圍之下,香港的經濟似乎仍難以突破。

  筆者不會反對香港人到內地消費,這是一個市場導向的趨勢;北上消費幫助香港人用較少的成本去紓緩生活壓力,這也絕對是好事。不過,香港人也不忍看着這地方一直差落去,要激活香港經濟,香港人就應該同舟共濟,多一些留港消費,多給香港商家機會,說好香港的故事,香港才可以逐漸「康復」過來。

  人口趨升 存剛性需求

  雖然經濟復甦緩慢,但也不代表樓市會就此長期處於低谷;長遠而言,香港的住屋仍有很大的需求。政府統計處的文件顯示,預計香港人口將由2019年的751萬,增加至2046年的819萬,合共估計增加68萬人,即是每年平均增加25,185人。這些新增人口對居住絕對有剛性的需求,但目前香港的每年供應量,並不能夠滿足這個增長速度,所以,樓價和租金在未來向上的機會必定大於向下。筆者相信「六六無窮」的定律,樓市經過了六年的困境,必定可以復元過來。

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