港樓挑戰與機遇並存 租金料續升
李婉茵 高力香港研究部主管
回顧香港樓市上半年表現，就差餉物業估價署公布，6月份樓市數據，私人住宅售價指數（所有類別）至301.8點，按年下跌13.1%，租金卻反其道而行，年初至今上升1.6%，預計樓價持續受庫存供應量多影響，需待正式確定減息，方有回轉可能，高力維持樓價全年變化下調5%至10%的預測。
新盤低價加優惠吸客 二手受壓
整體一手供應情況方面，截至今年6月份，已落成但仍未出售單位為1.93萬伙，雖比今年3月份「樓市撤辣」後的數字跌8.5%，總結半年一手成交量為9,419宗，不過，若計及建築中及已批動工單位，未來一手潛在供應達仍然超過10萬伙。發展商在推售一手樓盤時，各出奇謀，除了開價克制，亦提供不少置業優惠予準買家，故此吸納了市場大部分購買力，同時對二手市場價格造成進一步的下調壓力。
鑑於經濟數據表現遜於預期，加上環球股市、匯率及美國債息波動連連，市場對於美國聯儲局在9月份減息的信心漸見升溫，空間由0.25至0.5厘不等，但是在加息步伐並未完全跟隨的港元利率，是否如期減息，仍然成疑，惟有助於釋放保守資金成市場潛在購買力，加上金融市場的波動表現，也衍生了市場的避險情緒，對穩定的固定資產及其收入，衍生一定需求。
香港住宅樓價雖然仍處下調周期，但受惠本港放寬的入境政策，私人住宅的租金持續上漲，踏入暑假旺季的更大租務需求下，相信仍會水漲船高，據差估署6月份的私人物業市場回報率數據，各類型私人住宅的租金回報達到2.3厘至3.4厘，以A類中小型單位領先，而據代理行統計，一些位處市中心的大型屋苑，更甚能高達4厘以上。
投資者入市料見更積極
金管局近日放寬物業放租的按揭成數要求，在既有條件下，可出租高成數按揭的物業，以應付一時財務上的燃眉之急，惟須知道，承造高成數按揭買家，主要以用家居多，故政策未必有助短時間刺激租務供應，反而減息加上避險情緒彌漫，或有利下半年投資者入市收租的動機，從而激活交投動力。
而有意入市的買家，須留意銀行近日對物業按揭的取態都較為保守，對不同類型物業，包括樓花、現樓、小型單位、村屋、工商物業，在按揭批核上取不同程度的嚴謹態度，建議買家選擇置業或投資前需與多間銀行聯繫溝通。
