警惕無牌代理騙局
黃江天 資深法律人
近日有涉及無牌地產代理在「小紅書」宣傳出租香港「學生公寓」，吸引不少擬來港就讀內地學生，在沒睇樓下繳交按金或全年租金而蒙受金錢損失。
香港進行物業交易，可直接由買賣方、業主與租客完成，但市場慣例會委託持牌地產代理，協助成交。地產代理工作的法律定義寬泛，在業務過程中向客戶介紹或商議物業的買賣或租賃，均可能被視為《地產代理條例》下所指的「地產代理工作」。無牌從事地產代理工作，可負刑責，最高可被罰款50萬元及監禁兩年。地產代理公司如僱用無牌人士從事地產代理工作，根據條例第42條，倘公司所犯的刑事罪行是在該公司的董事或與該公司管理有關的其他高級人員同意或縱容下干犯，則該董事或該其他高級人員亦同樣須負上刑責，最高可被罰款10萬元及監禁6個月。
上述騙案的另一環節，是這些無牌地產代理，曾向租客出示附有業主簽名的「租約」及經稅務局發出的印花（俗稱「打釐印」）證明書，「印證」租約已獲政府認可，令租客信以為真。因此另外或涉欺詐及虛假文書。不滿3年租約無須在土地註冊處登記，稅務局的職責是確保租約已按例繳付印花稅，不會覆核租約內容或加蓋印花者身份。操作上登入稅務局電子印花服務系統，只要求用戶填寫物業地址、租約年期、租金、業主及租客姓名及身份證號碼，以及申請人身份。繳付按系統計算的應繳稅款，即可獲印花證明書，無須上載租約。由於持牌地產代理的執業及操守受監管，委託其行事會有更佳保障，倘若懷疑或發現持牌者操守有問題，可向監管局投訴。畢竟自行租樓涉及安全、業權及法律問題等潛在風險。
監管局曾就此發出《非本地學生在香港租屋指南》，提醒準租客，租金一般會直接交予業主，不會經第三方賬戶收款。如租客暫時未能來港，亦須警惕不要在未睇樓、未見業主情況下繳付全年租金。
