物業重估拖累 收租股減派息 商場盼減息助提振零售市道

◆九龍倉置業主席吳天海(右)不諱言訪港數字「令人失望」、零售業亦「麻麻哋」,整體經濟復甦不似預期。旁為董事李偉中。 香港文匯報記者曾業俊  攝
◆九龍倉置業主席吳天海(右)不諱言訪港數字「令人失望」、零售業亦「麻麻哋」,整體經濟復甦不似預期。旁為董事李偉中。 香港文匯報記者曾業俊 攝

◆置富產業信託行政總裁兼執行董事趙宇(左)直言,上半年訪港旅客復甦緩慢,加上本地顧客及旅客消費模式轉變,本港零售市場面臨重大挑戰及不確定因素。旁為副行政總裁孔元真。香港文匯報記者梁悅琴  攝
◆置富產業信託行政總裁兼執行董事趙宇(左)直言,上半年訪港旅客復甦緩慢,加上本地顧客及旅客消費模式轉變,本港零售市場面臨重大挑戰及不確定因素。旁為副行政總裁孔元真。香港文匯報記者梁悅琴 攝

  本港面對「三高」包括匯率高、利率高及人手短缺高的壓力,令訪港旅客消費力減弱、港人外遊增加,今年上半年零售市道復甦步伐放緩,並於3月結束連續15個月的升勢,本港不同類型商場經營者亦難免受到衝擊。主打本港高檔商場的九龍倉置業( 1997)及專攻民生商場的置富產業信託(0778)昨齊齊公布中期業績,前者盈轉虧,後者可分派收益按年跌17.5% ,雙雙都要減派息。相關企業管理層都期望下半年有望減息,利好匯率走勢、投資市場以至地產市道,加上中央惠港政策提振香港經濟,特區政府亦持續推出不同政策刺激消費,配合香港失業率低、工資增長、商場持續優化租戶組合及加強周末推廣優惠,有望利好下半年的香港零售市道。

  九倉置業轉虧蝕10.5億 吳天海:商場減值較高

  香港文匯報訊(記者 曾業俊)九龍倉置業(1997)公布中期業績錄得虧損,其中整體經濟復甦不似預期原因受到本港經濟零售未全面復甦影響。公司主席吳天海表示,香港出現「三高」,即高匯率、高利率、高空缺,導致訪港數字「令人失望」、零售業亦「麻麻哋」,整體經濟復甦不似預期。他預計,匯率及利率將於未來6至12個月下調,惟人手短缺仍然嚴重,增加企業營運成本和擴張考慮。

  吳天海指出,去年本港全面復常通關後,個人生活大致復原,惟「閉關三年」動搖香港的區域市場定位及競爭力。目前,社會經濟僅局部恢復至疫情前,訪港旅客只有2018年同期的六至七成,直言數字「比較失望」。他又指零售業「麻麻哋」,雖然零售銷貨額於去年初起按年增長,惟自今年3月起由升轉跌,次季回落幅度更明顯。

  他解釋本港經濟復甦不似預期,主要由於「三高」:高匯率、高利率、高空缺。最近宏觀經濟稍微好轉,港元隨美元轉弱,令匯率輕微下調;另一方面,市場估計利率已見頂,預計下半年開始減息。若匯率及利率未來6至12個月回落,相信可暫時紓緩香港正面對的周期性問題。然而,人手短缺情況仍然嚴重,除增加各行各業成本,更令企業在擴充業務時有更多考慮。

  海港城商場收入增7%

  業績公告顯示,集團2024年上半年盈轉虧蝕10.5億元,去年同期則錄盈利18.05億元;每股基本虧損35仙,派第一次中期股息64仙,上年同期派67仙。集團解釋,虧損主要由於期內計入投資物業重估減值淨額約44.26億元。旗下海港城商場收入按年增7%,營業盈利升6%,出租率97%;但寫字樓收入及營業盈利分別下跌2%及5%,出租率88%。時代廣場商場收入按年升4%,營業盈利升6%,出租率94%;惟寫字樓收入及營業盈利下跌8%及10%,出租率87%。期內,酒店收入增長7%至7.48億元,惟酒店營業盈利則跌64%至2,400萬元。

  酒店營業盈利跌64%

  吳天海指,商場表現緊貼大市,次季銷售額下跌,雖然個別租戶做得較好,但各行業都受不同影響。若港元持續高企,將促使港人更傾向外遊,並減低旅客訪客誘因,繼續打擊本地消費。而最近金融市場波動,亦令消費者更「忍手」。

  對於集團上半年虧損主要來自投資物業重估減值,吳天海指,物業重估是由獨立評估機構因應市場狀況進行,坦言「目前大家都不能預測市場直到年尾時的情況」,但強調集團向來比行家保守,現時相同組合的估值與2018年比較僅跌12%。今年上半年物業減值44.26億元,包括商場及寫字樓,惟商場減值較高,反映零售市況疲弱。若零售銷售持續疲弱,不排除集團下半年投資物業重估再減值。

  至於派息方面,吳天海指,下半年會否再減派息要視乎下半年基礎盈利變化。他預料下半年收入轉趨持平,雖然一般經營開支可控,但利息開支難以估計,因為好大程度視乎港息息率。若香港跟隨美國減息,將有利集團營運,惟他坦承自己「完全估唔到減息幅度和時間」。

  分派收益跌逾17% 置富靠創新減外遊影響

  香港文匯報訊(記者 梁悅琴)專攻本港民生商場的置富產業信託(0778)昨公布截至6月30日六個月業績,可供分派收益按年跌逾17%至3.69億元,物業收入淨額跌逾5%至6.33億元,每基金單位分派18.23仙,按年減少18.5%,派息比率維持100%。年度化分派收益率相當於9.7%,資產負債比率維持於24.8%。

  置富產業信託行政總裁兼執行董事趙宇直言,上半年訪港旅客復甦緩慢,加上本地顧客及旅客消費模式轉變,本港零售市場面臨重大挑戰及不確定因素,加上鄰近內地城市及其他地區日趨激烈的競爭,以及網購快速增長,均推動集團不斷創新。

  她指出,旗下商場已不斷優化租戶組合,加強泊車優惠及周末推廣優惠,以減低港人北上或外遊消費的影響。以旗下鄰近關口的屯門華都大道為例,自去年引入受歡迎日本食肆後,今年上半年的人流比去年下半年仍為1.8%升幅。至於天水圍+WOO嘉湖二期資產增值措施已經在今年7月完成,由於引入不少新租戶,相信出租率有望攀升並超越今年6月30日93.4%的水平 。

  地產代理幼稚園超市減租

  縱然面對不少挑戰,今年上半年置富產業信託整體出租率由94.1%上升至94.8%,在持有的17個商場中,有11個商場的出租率達97%以上。她又指,上半年新訂租約包括續租的總面積42.4萬方呎,續租率維持在83%,當中快餐、服務、補習社及街市行業等租金調升率均上升。至於地產代理、幼稚園及超市表現疲弱,續租租金調升率錄得負增長。而下半年計劃續租的56萬方呎樓面中,地產代理只佔1%,超市佔比亦不多。

  斥資2億翻新紅磡置富都會

  隨着紅磡區陸續有新酒店及新住宅建成,她表示,集團計劃斥資2億元為紅磡置富都會進行資產增值翻新工程,下季進行首期工程,預計2026年全部三期工程竣工。

  展望本港下半年零售市道,趙宇認為,若果息口一旦下降,將利好港元走勢、投資市場以至地產市道,肯定對各行各業都有利,加上中央惠港政策提振香港經濟,特區政府亦持續推出不同政策刺激消費,配合香港失業率低、工資增長,對本港零售市道復甦肯定有正面影響。

  此外,截至6月30日,置富產業約55%的債務已轉換為定息,浮息借貸佔45%。趙宇表示,若果減息,將對財務表現有正面影響。