為何負資產不升反跌？
王美鳳 中原按揭董事總經理
今年2月底樓市撤辣後，樓價一度回穩，然而第二季利淡市場的訊息增多包括美國減息步伐延後、銀行收緊按揭及削優惠、發展商低價促銷樓盤促使二手樓價受壓等，令買家入市取態轉趨審慎，推跌第二季樓價跌幅達4%，亦促使樓價由2021年高位至今累跌幅度增大至約26%。而金管局最新統計，今年第2季末負資產住宅按揭減少5.5%至30,288宗，涉及金額亦減少6.2%。第二季末負資產數字未有續升，維持與首季相若水平，原因為何？
第二季樓價雖跌但幅度尚屬溫和，要留意的是，平均樓價跌幅4%並非等如每一個單位價格出現同樣跌幅，當中不同物業單位的樓價升跌情況及升跌幅度有別，原則上若近年高成數按揭量越多，而這些按揭單位樓價累跌幅度已超出一成或兩成以上，才令較多九成按揭或八成按揭用家跌入負資產行列。
負資產需評估單位市值
首先，負資產的計算需評估單位市值，那麼，要知道物業估值有可能有所滯後市況，原因是估值在很大程度上以成交基礎為參考依據，由物業成交以至登記以至在估價上反映，當中或已涉及數星期至一個月時間。再者是，負資產的計算亦與尚欠多少按揭額有關，例如早年的高成數按揭借款人，已供樓數年，累積歸還本金而令按揭餘額逐步減少，部分或已脫離負資產行列。再者，去年7月政府為1,500萬以下物業放寬銀行按揭成數至高達七成，亦有助減低使用高成數按保市場比例。
