冀賣地面積增彈性 以達到雙贏
譚善恆 華坊諮詢評估特約資深顧問
根據《香港地產業百年》，香港上世紀六十年代中期曾有超過2,000家統稱「地產置業」的公司（地產商從前的稱呼），當中加入「香港地產建設商會」的個人或商號有389個，其餘屬小資本經營公司。那個年代政府出售的土地平均面積比今天細很多，大部分是幾百至千餘平方呎，建的是三層至六層「下舖上居」，以「樓花」形式「分層出售」及「分期付款」，當時每年的賣地收入佔政府財政三分一左右。之後經歷不同的法例修改及規劃導向，最終演變成今天需要大量資金的有基座多幢/單幢混合用途和無基座單一用途的招標賣地模式，賣地收入大概仍是香港特區政府財政三分一。
根據政府過去25年不到270宗物業發展招標賣地數據，中標最多宗數（28次）亦是貢獻最多的發展商集團佔賣地收益17%。若以貢獻最多的3間發展商集團，透過獨自或合資中標的會達到53宗，佔賣地收益35%。當擴大到9間時，已佔賣地收益53%。
建議政府裁細地皮
由2014年開始至今，樓市經歷先升後跌，不同的事件變化，都沒有一宗「取消」招標是零投標者的，就如政府解釋：「價不到寧願不賣」。但又是否值得思考如何把雙方的地價分歧拉近，減少因取消招標而讓市場產生非必要的解讀及對後續招標（甚至重新招標）的土地產生進退兩難的情況？其中一個方法就是盡可能把地皮裁細點，例如一開二、二開三，就如把製造傳統法式長棍麵包的麵粉，容許製作成多個海鹽法包，買家「胃口」大的話可以買下多個粉團做回他喜歡的長棍包亦可，但卻令更多人負擔得起，買到後也可以跟其他買家合作。這個對提升政府賣地這門生意的韌性，尤其當經濟不穩，賣地收入對港府財政影響變得更明顯。
以住宅賣地為例，考慮到每年賣地表推地及滾存是協調多個政府部門不同考慮因素得出的決定，以及實施公開投標者數目的賣地宗數所限，所以筆者以大數據（政府每年賣地宗數、平均中標地價、樓市價格較上一年的變化、平均地皮面積/樓面面積及平均投標者數目）作線性迴歸分析，發現當某年平均賣出的每宗地皮樓面面積較上一年少的話，83%機會那年平均每宗的投標者數目便會增加，反之亦然。當然，地皮裁細涉及多個專業技術範疇，而且投標者對較細地皮需求的面積彈性(size elasticity of demand)有待更仔細的分析。
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