樓市新態/香港復甦的三個階段(上)\祥益地產總裁 汪敦敬
儘管港人近年來都覺得經濟欠佳,但根據Altrata公布的《全球超級富豪報告》顯示,香港合乎超級富豪資格人數為全球第二多。這反映出,很多港人的財富仍然在增長中。筆者認為,香港的整體復甦會分為三個階段:
在第一階段,即兩、三年前,香港特區政府全力回復本港的人口規模。本港人口曾在2020至2022年中出現下滑,一個城市如果人口不增長就會欠缺競爭力,而且會失去活力,亦容易令到質素較差的服務成為主導。譬如通關之後,香港與內地服務比較下就相形見絀。香港社會的奮鬥心空前薄弱及質素低迷,也是因為長期以來輿論被錯誤引導所致。
人口總規模回升
香港人口政策是最重要的一場仗,也令到人口在2022年之後出現回升。近幾年引入的人口普遍是接受高等教育、較為年輕及在職場上充滿活力,而且是即將上位的,這種新的人口結構令香港樓市立刻受惠,租金在2023年重新進入上升軌道。2024年樓市撤辣之後,雖然大部分的購買力解除入市約束,但是很多購買力都沒有起動,唯非本地購買力一枝獨秀。
如果以買家姓名的普通話拼音做標準,有些樓花地盤的買賣約佔六成比例。而二手買賣方面,內地客戶以往長期佔不超過5%,但是近期亦增加到兩成,這是很大的改變。
港樓回報高 吸引內地投資者
上述內地買家可能開始覺得租金貴了,所以進入市場買賣物業。其中部分人士都是高薪的,筆者曾接觸一些客人月薪是10萬元左右,他們想買二手樓作收租之用。內地客戶十分喜歡香港物業市場,除了投資回報率高之外,在法例及市場成熟方面香港房地產也都是穩健的,加上購買香港物業亦等同買美元資產,在金融上又多了套戥功能。
香港愈來愈國際化,開始愈來愈多境外的置業者出現,包括巴基斯坦籍和非洲籍,雖然數量不算很多,但的而且確成為趨勢。當然,大家亦看到近期香港與大灣區其他城市的人口流通相當成功,這本身是好事。
關於其他兩點,下回再談。