樓市強心針/新盤庫存多 樓價短期受壓\利嘉閣地產總裁 廖偉強
樓市自從3月出現成交高峰後,就開始拾級而下,不論新盤或二手的交投都逐步減少,樓價亦重回下跌的軌跡。筆者並不認為利好樓市的因素就此消失,相反,利好因素其實亦多,例如中央陸續增加港澳個人遊城市,帶動消費,對香港經濟產生積極的作用。
特區政府透過各項計劃吸納人才,步伐從沒有慢下來。除了補充香港勞動力,亦帶來更多房屋需求。另外,本港家族辦公室的數量不斷增加,外資對香港金融市場投下信心一票。
樓市撤辣,更是一大利好,短期令市場亢奮,更重要是增加市場客源的多樣性。市場由以往大部分都是剛性需求的用家轉變至各類客源都有,撤辣明顯釋放了投資者及內地買家的購買力,他們都成了支撐香港樓市的一分子。
不過,縱有上述的利好因素,樓價在短期內似乎仍無可避免要面對下行的壓力,皆因短期而言,利淡因素也不少。其中,最首要的問題就是新盤的積存量。目前,香港的發展商庫存量不斷增加,發展商要「散貨」,減價是必然的,而減價的結果必定是搶佔了二手市場的客源,以及令二手業主進一步受壓,叫價難以「企硬」。
減息步伐未如預期,商業資金面對高息壓力,香港很多生意人持有各類型物業,這幾年除了面對樓價下跌,身家縮水外,更重要是商業利息增加了不少,令生意經營百上加斤。在生意不足的情況之下,還要付上高息去營運,支撐不住的老闆,就需要大幅減價沽售物業來補貼或減輕負擔。
至於置業者,供款壓力當然也不輕。這幾年很多市民突然增加了供樓的成本,消費力自然減退,香港的經濟復甦亦因此被拖後腿。另外,銀行收縮借貸。經濟的不景氣令到很多呆壞賬出現,銀行的風險亦增加了不少,近期銀行的取態變得相當保守及審慎,無論樓市還是做生意,缺水自然難有起色。
上述的問題,在短期內仍然困擾香港樓市,樓價下行壓力有增無減。筆者估計,整體樓價在這段期間,還有機會下跌約5%。