樓市全面撤辣後首度轉跌

  私宅指數按月跌1.23% 後市走勢視減息因素

  高息環境持續,加上新盤低價搶客,樓市消化撤辣消息後,未有後續利好消息支持樓價再上。差估署昨公布,5月私人住宅售價指數報305.9點,按月跌1.23%,兩連升斷纜,兼回落至近3個月低位;首5個月,樓價累跌1.73%。若與2021年9月歷史高位398.1點比較,累跌23.16%。有分析指,撤辣效應減退,加上新盤供應多,料全年樓價跌6%至8%,後市走勢需視乎減息等因素。

  私宅樓價指數全線按月報跌。跌幅最多為E類(1,722平方呎或以上)單位,報275.3點,按月跌1.85%。B類單位(431至752平方呎)報297.9點,按月跌1.39%。A類單位(面積431平方呎或以下)報326.8點,按月跌1.33%。D類單位(實用面積1,076至1,721平方呎)報279.1點,按月跌0.99%。至於C類單位(實用面積753至1,075平方呎)報291點,按月跌0.38%。

  租金見近4年半高位

  專才持續抵港,加上暑期旺季將至,帶動5月租金指數按月升1.02%,報189點,自3月起已連漲3個月,累漲2.49%,為2020年1月以來近4年半高位。各類戶型租金指數全線報升,當中A類單位4月報208.9點,按月升0.53%。B類單位報188.5點,按月升1.51%。C類單位報160.9點,按月升1.07%。大單位方面,D類單位報150.2點,按月升0.2%。E類單位報139.8點,按月升0.42%。

  萊坊高級董事,大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,市場消化撤辣消息後,未見其他利好消息承接,高息口及新盤貨尾量囤積等因素續拖累樓價。撤辣後成交明顯增加,但短期二手樓價受新盤銷售影響將繼續走弱。預測今年樓價呈現「鈍角」形,上半年樓價跌3%,下半年跌幅略為收窄,維持年初預測樓價全年跌5%。

  王兆麒稱,市場預期美國減息步伐略為延遲,香港最快第3季後半才開始減息,高息因素在上半年繼續影響上車買家、換樓人士及新造按揭。撤辣後新盤銷情不俗,貨尾量略為回落,但料貨尾量要再減少8,000伙至1萬伙後,才有利樓價明顯回升。

  展望第3季,由於發展商存貨充裕,利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期,續以「先量後價」策略開盤,對二手樓價帶來壓力,加上息口短期未見下調跡象,第3季樓價有機會每月各跌1%,累跌約3%。至於第4季則視乎屆時息口走向,及專才入市置業力度及速度。如情況理想,樓價有機會止跌橫行,否則季內或再跌2%,2024年全年樓價或累跌約6%至8%。

  上半年樓價或挫3%

  陳海潮指,目前利淡因素較強,料樓市最快第4季才見轉機。面對新盤低價開售,加上息口高企,大幅削弱二手業主叫價能力,甚至降價,導致二手樓價在撤辣兩月後倒跌。預期6月情況相若,跌幅1.3%,上半年樓價或累挫3%。