【為北都區發展建言】北部都會區：新土地 新機遇
丘卓恒 北部都會區統籌辦事處主任
編者按：2023年10月30日，特區政府公布《北部都會區行動綱領》（行動綱領），啟動了香港未來發展新引擎。行動綱領以創科產業為核心，提出「產業帶動、基建先行」的發展模式和「南金融、北創科」的空間布局，今年下半年將有相關具體政策出台。
北都區作為一項牽涉香港三分之一土地、持續數十年的龐大發展規劃，發展過程和結果必然對香港的經濟、社會各方面產生深遠的影響，值得香港各界高度重視、建言獻策。本報推出北部都會區發展系列評論，邀請政府官員、立法會議員、學者從發展戰略與願景、大灣區融合發展、生態保育、產業布局、土地和房屋供應、交通基建、發展模式等領域，全方位探討北部都會區的發展，以饗讀者。
政府發展北部都會區，其中一個主要目標，是從根本上應對香港長期土地不足的問題。
土地不足 限制發展
香港地少人多，長久以來受到土地短缺的制約。一方面，土地是產業發展之本。土地供應不足，土地使用成本增加，限制了許多產業的發展。以創科產業為例，本港科研實力雄厚，擁有五所世界百強大學，16所國家重點實驗室，科研人才匯聚，研究成果卓越。但要創科生態圈上中下游全面發展，推動更多科研成果轉化，推進新型工業化，必須有更多創科用地供應作為載體。其他產業如物流、教育、先進建造等，也在在需要更多土地供應，方能有更廣闊的發展空間。
另一個與土地供應息息相關的是房屋問題。現時公屋平均輪候時間仍在五年以上。近年私人樓價雖然回落，仍處於一般市民較難負擔水平。香港的樓價與市民收入比率，仍居於世界城市前列。香港人均居住面積約160平方呎，低於深圳（300平方呎）、上海（260平方呎）、新加坡（270平方呎）以至東京（210平方呎）等大城市。歸根結底，是土地供應追不上房屋需求。而房價高昂和居住環境亦會影響部分人才來港意慾。全力全速造地，不單是為了解決房屋短缺問題，讓市民住大一些、住好一些，也為了增強香港的經濟競爭力。
北都區造地 具策略性
香港幅員有限，造地在哪裏好？政府一向多管齊下，不放過任何合適的造地選項。其中，元朗和北區有不少可發展土地，而且鄰近深圳發展動力最強的都市核心區，享有七個口岸之利，而深圳又是全國發展最快速的城市之一，在這兩區開拓土地，效益顯而易見。現時新界北部只有一些上世紀已開發的新市鎮和鄉郊地區，口岸周邊也缺乏發展，無疑是未有充分發揮其龐大的土地價值。這也是當日政府提出「北部都會區發展策略」的基本思路。
國家《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出，要打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群。北部都會區位處要津，可以成為香港與大灣區其他城市高質量合作的平台，優勢互補，讓香港更好地發揮「背靠祖國、聯通世界」的優勢。
2021年公布的「香港2030+」報告指出，未來30年香港需要約6,000公頃的土地滿足各項需求。北部都會區將藉多個新發展區，提供當中約3,000公頃的新土地，其中四成將於未來8年產出。
新發展區 陸續上馬
北部都會區並非一個未來的項目。部分新發展區工程已經啟動。首先發展的古洞北／粉嶺北，以居住為主，工程於2019年展開，2022年在粉嶺北建成首個私人屋苑，2023年在古洞北建成首幢社會福利大樓，2026年將有首批公共屋邨入伙，到2027年，東鐵線古洞站將會啟用。全面發展時，古洞北／粉嶺北可提供8萬多個房屋單位，成為未來十年房屋供應的「糧倉」。
洪水橋／厦村新發展區的首期工程於2020年開始，今年年底前將會建成區內首個專用安置屋邨，安置受發展影響的居民。今年五月，政府獲得立法會就新發展區第二期的撥款，工程即將展開，發展200多公頃的土地，提供專業服務、物流、住宅、政府設施等用地，打造北都西面的「高端專業服務及物流樞紐」。
在創科用地方面，新田科技城位於北部都會區的心臟地帶，毗鄰深圳福田的創科區域，提供300公頃土地、700萬平方米樓面面積、達17個科學園的創科空間，突破創科用地的瓶頸，為科企提供上、中、下游作業的用地，同時足以容納人才公寓、商業配套等支援設施。河套港深創科園的工程於2018年展開，首三座大樓將於今年年底開始陸續落成。毗鄰河套的其他新田科技城用地，現正進行法定規劃程序，我們期望今年年底前開始工程，在2026年提供首批土地。
另外，政府正就北區沙嶺的創科用地向市場徵集計劃意向書。此幅土地的發展規模可達10公頃，可發展為數據產業園區，而且已完成平整，建有道路，今年將啟動改劃程序，完成後可推出市場。
市場力量 提速發展
為了加快北部都會區的發展，政府會積極利用市場力量，探索多元的發展模式。其中，政府容許土地業權人以原址換地方式發展新發展區土地。去年更放寬規定，將業權人須擁有用地內業權的要求，由百分百降至九成，促成更多換地申請。原址換地適用範圍，亦由私人住宅及商業用地，擴至產業用地及私營社會或福利設施用地。
今年四月，我們在新安排下，達成首宗原址換地協議，並要求發展商興建公共設施，包括公共運輸交匯處以及佔地約8,000平方米的休憩用地。此安排讓這些設施及早興建，住客遷入後即可享用，惠及整個新發展區及周邊居民，亦可減輕政府開發初期的財政負擔。
此外，我們亦會探討「片區開發」的模式，有別於過去政府就私營發展土地逐幅招標的做法，我們會在一些新發展區揀選較具規模的片區，包含具商業發展價值及投資回報的地塊，配合公共設施及其他基礎建設，由投得項目的發展商綜合開發和建設。這模式讓較大規模的區域統一發展，設計和功能上更為協調，也有助減輕政府前期的財政負擔，並借助市場力量加快提供公共設施。
房屋比例 靈活調配
至於北部都會區內仍在規劃的住宅單位的公私營分布，政府將以務實態度，密切監察房屋需求的變化，考慮各個新發展區的特點，在規劃上預留彈性。政府自2018年起，將公私營房屋新供應目標比例定為70：30，以應付公營房屋供應嚴峻的問題。隨着公屋供應力度增加，未來十年公營房屋供應將超越需求，公屋輪候時間可望紓緩，我們有條件靈活調整個別新發展區的公私營房屋比例。事實上，一些有明確產業主題的新發展區，例如以創科為主的新田科技城，和以數碼科技和旅遊為主的流浮山，也應策略性提供較多的私營房屋。在進行規劃評估時，我們測試較高的私營房屋比例，以應不同區域所需，以及不斷轉變的經濟和社會需求。
供應穩定 方有選擇
過去一段時間本港樓市回落，或會影響發展商參與土地投標或原址換地的積極性，但政府開拓土地的工作，包括北部都會區的發展，不應受短期市場波動影響。政府必須以長遠的眼光看土地供應。在香港，土地制約產業發展及房屋供應的基本因素並未完全扭轉，而且土地開發過程需時，待真正需要時才啟動工作，要不是錯失先機，就是市民和企業承擔土地使用成本高昂之苦。因此，政府造地必須持之以恒，土地供應來源必須多樣化，橫跨短、中、長期的時空，才可以建立穩定供應的能力。有穩定而充足的供應，社會才有選擇，才可以作合適部署。「有地，先有得諗。」
北部都會區是未來香港土地供應的重要來源，是香港發展的新引擎，也是處理房屋問題的關鍵。我們會繼續全力以赴，按序推進，小心平衡，亦期望各界支持，共同為這項對本港未來的重要投資努力。
