主樓布陣/人才流入 租金表現勝樓價\美聯物業住宅部行政總裁 布少明
樓市撤辣後經歷一段「繁華期」，近期出現「璀璨歸於平淡」的跡象，一、二手交投陷入整固局面。相較於交投回升，比較令人「跌眼鏡」的，是撤辣後樓價未見明顯止跌，甚至有再跌之勢。美聯樓價指數最新報134.6點，雖然按周回升約0.47%，終止5連跌，但本年迄今樓價仍跌約2.15%。
樓價未重拾升軌，離不開以下原因。首先，美國聯儲局遲遲未有明確減息時間表，供樓負擔仍重，資金持續留在高息投資產品上。此外，目前本港經濟亦未回復至疫前水平，旅遊、飲食及服務業面臨內外激烈競爭，金融市場方面，預期全年IPO集資金額仍維持低水平，加上港股仍未恢復升勢，難免影響投資者入市情緒。
與此同時，新盤供應充裕，最新累積貨尾單位仍高達2.1萬伙，即使每個月吸納1500個，依然需要14個月才能完全被消化。發展商想去貨只好以低價推盤，令二手樓價受壓，如果減息無望，相信要待貨尾回落至1萬伙水平，樓價才有望企穩。
不過，當下樓市顯然已離開「最黑暗時期」，原因是住宅物業成交已復常，加上人口持續流入帶來新的租買動力，未來樓價只會「有回調無大跌」。
另一方面，租金則繼續表現強橫。根據美聯租金走勢圖，5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租約36.4元，按月升約1.2%，連升3個月，並創53個月的新高，原因是租務旺季重臨，內地生、專才來港租樓，令租金節節上升。
印花稅仍有下調空間
截至今年4月底，「高才通」及其他人才計劃已合共錄得約29萬宗申請，當中近18萬宗已經獲批，並錄得逾12萬人來港，有助刺激租買需求。故此，今年租金有機會連續3年跑贏樓價，預期下半年有力續升，全年升幅或達8%，令全年出現「租升價軟」的情況。
在現時樓市表現仍有進步空間，假如特區政府想加快樓市復甦，應考慮繼續推出政策穩定樓價，例如調低首次置業自住人士的印花稅，由現時成交價300萬元以下的自用物業只需繳付100元印花稅；擴大至500萬元以下，以減輕首置人士入市負擔，如配合聯儲局減息，樓市或倒升，協助提振本港經濟。
