十年磨一劍首達標 長策宜聚焦高質量
葉文祺 團結香港基金副總裁 梁躍昊 團結香港基金土地及房屋研究主管
房屋供應短缺向來是香港頭號民生問題，筆者早前梳理最新數據時，卻注意到目前房屋供應出現明顯改善勢頭。預計今年公私營住宅供應將分別達到35,000和19,100伙，有望雙雙達成《長遠房屋策略》（《長策》）年均目標。此外，未來十年公營房屋落成量也有望超越《長策》目標達三成以上，迎來首度全面達標。難道是「龍年效應」利好香港房屋供應，令落成量突然增多？
房屋供應的改善絕非突發現象，更多是建基於過去努力。適逢今年《長策》問世十年，通過回顧這份核心房屋政策文件，能夠系統地分析過去供應脈絡，反思當中起伏，為未來進一步提升房屋供應增添底氣。
探索期關注供應短缺
《長策》在2014年首次發布，當時提出公私營房屋供應比例為60：40，總供應目標為48萬個單位。然而，該年公私營房屋實際落成量，最終分別低於年均目標66%和17%。造地方面，當年覓得的公營房屋用地，也比《長策》目標低了12%。2015至2017年期間，公私營房屋之間的差距越發明顯，後者供應顯著改善，與年均目標差距收窄至1%；前者卻持續惡化，與年均目標差距從45%擴大至51%，此外，覓地成果與目標差距從9%擴大至15%，公屋平均輪候時間也從三年多急升至超過五年。這段時期的《長策》，量化地凸顯了公營房屋供應短缺嚴峻的實際情況。
轉折期推兩重點舉措
進入2018年，私人住宅供應超越了《長策》目標並從此維持，但公營房屋供應持續落後。有見及此，當局宣布調整公私營房屋供應比例，從60：40改為70：30。此外，特區政府亦推出了兩項重點措施，一是容許合適公營房屋用地的住用地積比率增加最多三成；二是改撥九幅位於啟德及安達臣道石礦場的私營房屋用地作公營房屋發展，此措施對啟德作為CBD2的後續規劃發展具顯著影響。
實現從「量」到「質」的飛躍
到了2020年，當局終於首次覓得足夠的公營房屋用地，未來十年的單位落成量也有望達成《長策》目標，這是重要里程碑。然而，考慮到公營房屋「頭輕尾重」的十年供應模式，加上缺乏有效的短期增加供應措施，以及規劃地政程序和建築工程普遍延誤的情況，即使當時存在達標可能，十年後能達標的幾率依然不高。
然而，當局隨即通過一系列積極行動改變了上述困局，包括推動「北部都會區」發展以加快覓地步伐、精簡與發展相關的法定及行政程序、公布第二個五年期所有公營房屋項目的位置和進度、以及落實興建3萬個簡約公屋單位。與此同時，公屋輪候平均時間在6年封頂並逐漸回落，而公營房屋項目的建築工程延誤比率也從過去的20%大幅回落至2%。這些結果均顯示當局正在積極移除影響公營房屋供應的風險因素，並取得了一定成效。
經歷近十年探索和努力，香港房屋供應終於從方方面面都達成《長策》目標。今天局面來之不易，未來供應更不容有失。懸在當局頭上的「達摩克利斯之劍」已經改變，在全面達成量化的供應目標之後，房屋政策「劍指」的重心應從「提量」轉向「提質」。筆者在最新發表的《香港房屋趨勢導航2024》報告中，建議當局循序漸進地提升置業率和資助房屋單位面積，逐步實現全民安居的美好願景。
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
