息口高企削弱購買力 港住宅樓價存下調空間
李婉茵 高力香港研究部主管
差餉物業估價署早前公布，4月份私人住宅售價指數(所有類別)按月升0.3%，升幅較3月份的1.8%顯著收窄，按年跌幅收窄至12.8%；惟租金指數則按月繼續反彈0.9%，按年升4.6%，連升兩個月。
綜觀香港樓市全面「撤辣」後，香港一二手住宅市場成交均表現熾熱，4月份土地註冊處新增8,551宗成交，按月大增115%，並創下自2012年10月份後的新高。不少發展商趁「撤辣」積極推售新盤，價格克制，以貼近同區二手樓價甚至低於市價開售，吸引用家與投資者踴躍入市，預測在政策釋放的購買力下，本年綜合市場的成交宗數，將比去年上升43%。
全年樓市成交料升43%
值得一提的是，租金指數重拾升軌，上月為連續第二個月上升。傳統上，1月及2月份為租務淡季，一般期內的租務成交有較大的議價空間，反之5月份後，主要是外地學生需求湧現，則轉為旺季，故相信租金會持續上升。現象反映的樓價與租金背馳走勢，有別過往樓價下調則租盤供應增多，導致租金同步下跌的平行趨勢，卻反映市場存在一定的居住需求，以致租務成交加速，其來源或許與特區政府近年搶人才政策有關。而這批租戶長遠會否成為樓市未來的購買力，仍需視乎宏觀的利率走勢、香港的經濟環境以及其自身的職業穩定度而論。
租金續升反映市場需求
後市方面，本港一手的庫存及潛在供應充足，據房屋局的數據，截至今年第一季，已落成但未售出的現樓貨尾單位共2.1萬伙，數目按年上升約20%，而建築中但未售出的樓花單位亦涉及7.2萬，同創有紀錄以來新高，可預見市場將繼續由一手供應主導。不過，近期發展商與代理行間為推樓盤奇謀盡出，「高價格回贈」的項目增加了銀行的按揭風險，故銀行近期對一手物業的估價取態保守，甚至出現估價折讓，影響買家入市信心，其次亦收緊對非本港居民的按揭申請，削弱後市購買力，往後成交動力能否持續，成為隱憂。
預計發展商在面對激烈競爭的情況下，本年內仍會採取價格保守的推售策略，由此亦會對二手市場的價格和成交造成一定的下挫壓力，而對於美聯儲利率於本年下調的機會仍好淡爭持，故綜觀而言，若持續高息壓抑資金流向，及銀行按揭態度依然緊張，削弱購買力，高力維持預測，整體樓價全年會有5%至10%的下調空間。
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