京滬鬆綁土拍溢價率上限
上海宅地市場化競價 北京溢價率上限高見25%
內地一線城市樓市放寬，由放寬限購、降低首付和按揭比例擴至優化土地市場。上海市土地交易市場6月7日發布2024年上海市第三批次商品住房用地出讓公告中，首次取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。無獨有偶，北京近期也出台了土地溢價率分段指導價政策，對於溢價率上限調整到最高25%。◆香港文匯報記者 孔雯瓊 上海報道
上海市此次出讓4幅商品住房用地，其中2幅位於中心城範圍，1幅位於主城片區，1幅位於新城。出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元（人民幣，下同）。本批次商品住房用地出讓，是上海「滬九條」出台後的首批土地出讓。自該批次起滬市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應的規模、結構、價格、節奏等方面保持聯動，逐一地塊進行研判，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。
豪宅備案價進行上浮
易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，住宅土地交易溢價10%的上限源於2021年，當年4月30日，上海對競價規則做了重大調整，在為每宗土地設置起始價的同時，還設置中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。「此次上海對於溢價率的上限的約束取消，是對過熱時期過嚴政策進行優化調整。同時，這也深入對此前滬九條政策的土地管理政策進行了細化和落實。」嚴躍進指出，此前上海對於一些房價地價聯動制度其實也有微妙的微調，包括一些豪宅的備案價也進行了上浮。
京定溢價率分段指導價
在上海取消住宅土拍溢價率的不久前，北京也出台了土地溢價率分段指導價政策。6月4日，海淀區西北旺鎮永豐產業基地地塊入市，該地塊土拍結構有所調整，溢價率打破15%上限，同時設定了溢價率分段指導價：如果溢價率低於15%，項目銷售指導價格為9.3萬元/平方米，若觸及地價上限，溢價率最高可達20%，銷售指導價格則調整為9.6萬元/平方米。5月29日，北京東城區金魚池地塊同樣採用溢價率分段指導價的方式進行拍賣，並將溢價率上限調高到25%。溢價率低於15%，住宅指導價為13.9萬元/平方米；溢價率高於15%低於20%，指導價設定在14.3萬元/平方米；如果溢價率高於20%，指導價則達到15.1萬元/平方米。
嚴躍進認為，這都體現一線城市近期土地政策調整是同步的，方向高度一致，「說明土地政策優化調整是近期的一個重要特點，溢價率的調整背後，其實也會對銷售價格等產生積極影響，這也會對房企投資拿地產生較為積極的影響，客觀上也會有助於促進優質地塊的加快出讓。」他解釋道。
