一點靈犀/撤辣紅利消化 港樓「估值」回調\李靈修

  圖:今年新盤潛在供給4.2萬伙,銷量預計2萬伙,整體去化率難及一半。
  圖:今年新盤潛在供給4.2萬伙,銷量預計2萬伙,整體去化率難及一半。

  港樓撤辣已滿三個月,新盤銷售衝高回落,庫存壓力依然不小,中原城市領先指數CCL則逼近年內低點。考慮到美聯儲降息節點懸而未決,地產市場仍將處於價格跌、租金穩的「殺估值」階段。

  撤辣後的新盤銷售逐月走低。從數據來看,3月份放出天量,單月錄得4160伙,至4月顯著回落至1857伙,5月份進一步下降至1400伙。考慮到今年首兩個月的交投情況(440伙與270伙),並以筆者預測的美國今年降息一次為基準,簡單做線性推算,全年新盤銷量不足2萬伙。

  房屋局2月2日公布的一手私人住宅潛在供應統計數字,至去年底的現樓貨尾逾2萬伙。另據特區政府此前發表的《2024香港物業報告》預計,今年私人住宅的落成量將達到2.2267萬伙。綜合來看,新盤潛在供給4.2萬伙,銷量預計2萬伙,整體去化率難及一半。

  美減息時間存不確定

  對應新盤銷量回落,樓價走勢也偏軟。差餉物業估價署數據顯示,4月私人住宅售價指數報308.7點,按月升0.29%,但較3月份升幅1.79%有所回落。今年首四個月,指數累計下跌0.8%。此外,中原城市領先指數CCL最新報143.78點,連跌五個星期,逼近3月初的全年低點143.02點。這也反映出,撤辣紅利基本釋放完畢。

  樓市撤辣次日(2月29日),筆者刊文《撤辣谷樓市 仍欠兩把火》指出,香港樓市若想轉勢反彈,還要符合兩大條件:一是,等待美聯儲開啟降息周期,香港息口隨之走低,市場重新「發現」房產投資價值;二是,持續引入增量人口,並營造良好就業環境,確保人才扎根香港,藉此充實本地置業需求。

  目前來看,上述兩大刺激因素仍不明朗。首先是聯儲降息預期隨着通脹、就業數據起伏而「上躥下跳」。最新動向表明,有色金屬價格集體上揚,加之美歐海運航線價格反季節性走高,導致全球製造業成本上升。剛公布的中國5月份PMI(採購經理人指數)數據顯示,期內原材料購進價格指數漲2.9個百分點,產成品價格指數環比升1.3個百分點。這一趨勢恐怕會為美國帶來「輸入性通脹」。

  另須關注的是,美聯儲為了維護自身信譽,對通脹目標的堅持超出預期。如今香港大銀行已將按揭現金回贈削減至零,就是市場態度轉為謹慎的表現。

  其次是香港人才引進計劃。特區政府正在檢討「高才通」效果,雖然勞工及福利局局長孫玉菡做出澄清,並非停止該計劃,但未來申請條件是否做出調整、還需觀察。對於人才引進計劃的評估,不僅要看申請人數、來港人數,更須參考人才長期留港情況,以及是否對香港經濟發展做出相應貢獻。

  物業市場持續去泡沫

  平心而論,香港的產業結構較為單一,短期內很難為高學歷人士提供足夠且多元的職位選擇。而特區政府推行的人才引入計劃,亦不能採取「一刀切」的方式,只聚焦於金融服務、科技創新等少數領域,還要認真分析行業發展與勞工缺口等因素,針對性地吸納相關人才,這可能會成為人才引入計劃的調整方向。

  不過,相對於樓價的下行,租金韌性較強。若以市盈率(PE)類比,港樓的價格/收益比值下降,意味着資產估值去泡沫,該趨勢短期內難逆轉。