一點靈犀/撤辣紅利消化 港樓「估值」回調\李靈修
港樓撤辣已滿三個月，新盤銷售衝高回落，庫存壓力依然不小，中原城市領先指數CCL則逼近年內低點。考慮到美聯儲降息節點懸而未決，地產市場仍將處於價格跌、租金穩的「殺估值」階段。
撤辣後的新盤銷售逐月走低。從數據來看，3月份放出天量，單月錄得4160伙，至4月顯著回落至1857伙，5月份進一步下降至1400伙。考慮到今年首兩個月的交投情況（440伙與270伙），並以筆者預測的美國今年降息一次為基準，簡單做線性推算，全年新盤銷量不足2萬伙。
房屋局2月2日公布的一手私人住宅潛在供應統計數字，至去年底的現樓貨尾逾2萬伙。另據特區政府此前發表的《2024香港物業報告》預計，今年私人住宅的落成量將達到2.2267萬伙。綜合來看，新盤潛在供給4.2萬伙，銷量預計2萬伙，整體去化率難及一半。
美減息時間存不確定
對應新盤銷量回落，樓價走勢也偏軟。差餉物業估價署數據顯示，4月私人住宅售價指數報308.7點，按月升0.29%，但較3月份升幅1.79%有所回落。今年首四個月，指數累計下跌0.8%。此外，中原城市領先指數CCL最新報143.78點，連跌五個星期，逼近3月初的全年低點143.02點。這也反映出，撤辣紅利基本釋放完畢。
樓市撤辣次日（2月29日），筆者刊文《撤辣谷樓市 仍欠兩把火》指出，香港樓市若想轉勢反彈，還要符合兩大條件：一是，等待美聯儲開啟降息周期，香港息口隨之走低，市場重新「發現」房產投資價值；二是，持續引入增量人口，並營造良好就業環境，確保人才扎根香港，藉此充實本地置業需求。
目前來看，上述兩大刺激因素仍不明朗。首先是聯儲降息預期隨着通脹、就業數據起伏而「上躥下跳」。最新動向表明，有色金屬價格集體上揚，加之美歐海運航線價格反季節性走高，導致全球製造業成本上升。剛公布的中國5月份PMI（採購經理人指數）數據顯示，期內原材料購進價格指數漲2.9個百分點，產成品價格指數環比升1.3個百分點。這一趨勢恐怕會為美國帶來「輸入性通脹」。
另須關注的是，美聯儲為了維護自身信譽，對通脹目標的堅持超出預期。如今香港大銀行已將按揭現金回贈削減至零，就是市場態度轉為謹慎的表現。
其次是香港人才引進計劃。特區政府正在檢討「高才通」效果，雖然勞工及福利局局長孫玉菡做出澄清，並非停止該計劃，但未來申請條件是否做出調整、還需觀察。對於人才引進計劃的評估，不僅要看申請人數、來港人數，更須參考人才長期留港情況，以及是否對香港經濟發展做出相應貢獻。
物業市場持續去泡沫
平心而論，香港的產業結構較為單一，短期內很難為高學歷人士提供足夠且多元的職位選擇。而特區政府推行的人才引入計劃，亦不能採取「一刀切」的方式，只聚焦於金融服務、科技創新等少數領域，還要認真分析行業發展與勞工缺口等因素，針對性地吸納相關人才，這可能會成為人才引入計劃的調整方向。
不過，相對於樓價的下行，租金韌性較強。若以市盈率（PE）類比，港樓的價格／收益比值下降，意味着資產估值去泡沫，該趨勢短期內難逆轉。
