內地收回閒置土地新政助解決用地難題
龐溟 經濟學博士、經濟學家
近日，自然資源部副部長劉國洪在新聞發布會上表示，自然資源部準備出台政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閒置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以後，用於建設保障性住房，還可以用於建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等。
閒置土地規模持續增加
近年來，全國批而未供和閒置土地規模仍在增加，閒置土地依然存在「查而不盡」的現象。背後的原因，既有可能是部分地方政府在獲批的建設用地計劃指標因種種原因未能供出的情況下，為了不影響下一年度的報批量而將剩餘指標先批轉徵用在閒置待用，也有可能是部分企業因自身原因導致無法用地或有意囤地。從2021年第三次全國國土調查的主要數據看，內地城鎮建設用地節約集約程度不夠問題依然突出，一些地方存在大量低效和閒置土地。
此外，目前房地產市場仍在尋底調整，部分房地產開發企業資金鏈和現金流仍較緊張，住房價格、銷售和房地產投融資仍在持續承壓。預計房地產行業將繼續適應從增量時代到存量時代的變化、供求關係和長期趨勢的變化，由總量擴張轉為存量上的改造、去庫、消化和增量上的提質、調整、優化相結合。
新政利建市場聯動機制
在筆者看來，在這一背景下，發布新政支持地方收回、收購存量土地，是構建「人、房、地、錢」聯動機制的有益嘗試，通過以人定房、以房定地、以房定錢，實現根據住房需求科學安排土地供應和引導配置金融資源，降低潛在庫存壓力和提高土地利用效率，有效擴大和穩定保障房供給等多重目的，促進實現房地產市場供需平衡、結構合理、市場穩定。
要求地方以「合理價格」收回收購的，是企業無力繼續開發的閒置土地或者收購司法及破產拍賣中流拍的土地，因此不屬於此前實踐中閒置期間累計一定期限後政府可無償收回的情況，政府應有償收回且支付合理對價。在確定「合理價格」時，需要參考取得土地使用權的方式、前期有無劃撥土地價款、建設用地手續是否已完備、是否設有抵押權、造成閒置的具體情由、動工開發遲延程度、土地價格變化趨勢、企業主觀意願與當地市場客觀情況等因素，同時也有可能要在返還的價款中適當計收和扣除土地閒置費。
量力而行避免風險交織
筆者認為，既要在市場化、法制化的原則下保證企業的合法權益和合理收益，又要充分考慮到市場供求關係變化、政策導向優化調整、地方政府財政狀況和經濟實力等因素，堅決避免和嚴防嚴控房地產風險、地方政府債務風險、地方中小金融機構風險等相互交織風險，這正是新政中強調「量力而行」的題中之義。
與此同時，也應確保房地產企業出售閒置土地後的回籠資金用於在建項目續建、切實履行保交房法定責任或及時有序做好債務重組和債務風險出清工作，推動房地產企業逐步形成自體造血和良性循環，提振市場情緒和購房者信心。
事實上，去年8月，國務院已經在出台的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》中提到，保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本，且要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閒置住房等建設籌集保障性住房。
在房地產市場庫存壓力較大、房地產企業流動性較緊、地方政府財政實力和支付能力較好、建設保障性住房和公共配套服務設施需求較強、權屬清晰手續完備合資格程度高的可收儲土地以及能實現收支平衡的潛在項目較多的地區，新政有望首先落地，以更好地解決保障性住房的用地難題。
確保供求均衡 推動「帶押過戶」
筆者預計，後續在宏觀層面上，將確保各地結合當地商品住宅去化周期、存量和增量供應規模來確定新增土地供應量，在發布出讓公告、組織出讓活動、供地各環節更好地做好穩定和均衡工作。而在微觀層面上，則會允許房地產開發企業根據市場供求變化來動態合規地申請調整規劃條件和設計要求，並為企業合理提供合作開發，在土地二級市場依法登記轉讓和推動「帶押過戶」轉讓土地等開發建設機會和退出機會。
