德國住宅樓市可望止跌回穩
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
德意志聯邦共和國(下稱德國)是歐盟中人口最多的國家,現有人口約8,320萬,由16個邦組成,首都與最大城市為柏林。筆者於上月中旬在德國和捷克旅遊超過2周,遊覽過德國幾座主要城市如法蘭克福、萊比錫、柏林及多個小型鄉間市鎮如威騰堡、沃木斯、愛爾福特、艾森納赫等等。除了飽覽美好山河、享受德國美食和啤酒外,筆者還順道考察當地房地產市場狀況,尤其是住宅市場。柏林是德國主要城市及首都,吸引超過1,200萬訪客,其中約46%是海外旅客,不乏旅遊、經商、學習、文化交流目的。在柏林街頭流連,筆者看到不少內地、香港、澳門及台灣旅客的腳蹤,是她們踏步歐洲大陸不二之選。
本文扼要介紹德國置業的手續,主要稅務安排及其他重點事項。對於海外買家來說,筆者簡單回顧較為外人熟悉的幾大都會如柏林、漢堡、法蘭克福及萊比錫,提供平均房價和房租資訊,使她們較易決定投資 / 居住目的地。
德國未來或再設住宅租管
購買房地產是長遠投資,必須看清當地經濟表現和前景。過了十年景氣時代後,2023年德國經濟經歷了久違的收縮年頭,去年國民生產值已收縮0.3%,主因是俄烏衝突提高各類商品價格使通脹率高企,政府採用大幅加高銀行利息手段去控制通脹。地緣政治不穩定令全球貿易額下降,迫使德國出口收入轉差,德國經濟短期失去動力。高通脹、高建築成本、高利息令不少建築商取消或拖延房屋興建,2023年新屋建成投資銳減20%以上,使德國中線房屋供應量受壓。展望今年上半年,德國經濟仍然橫行,下半年可望利息開始回落,經濟才有機會轉穩,2025年才回到不足2%的經濟增長勢頭。經過去年高通脹率後,今年通脹率已回到較合理水平,締造下半年減息的利好因素,興建新屋活動逐漸回復正常。
在德國置業跟外國手續相若。首先當然是制訂臨時買賣合約,首期通常是一成。買家四周內要交清物業稅,不同城市稅率不一樣,介乎物業價值3%至7%。最後是雙方完成最終合約交付尾期完成交易。現時外國人不能於德國取得樓宇按揭,並且十年內轉售物業要交納25%增值稅。根據當地聯邦政府統計,只有51%國民擁有自置物業,其餘49%是長期租客。大約十年前,德國曾經實施租務管制,但是不久後已被叫停。面對可見未來,建築成本高企(含利息支出)使全國新屋興建活動減少,持續移民政策吸引眾多移民湧入大城市工作和居住,近年各大城市租金有升無降,已構成棘手的社會問題。現時聯合政府中不乏政客開始再提出重設住宅租管法例,通過行政手段去控制租金上升,投資住宅人士必須承擔未來租管實施風險。
柏林租金回報率3.83%
柏林是德國首都,是全國最大城市,2024年人口達340萬,平均月收入(除稅後)是3,180元(歐元,下同)。根據當地中介資料,最新一房租金平均是1,280元(市中心)及910元(市郊),三房租金為2,380元(市中心)及1,790元(市郊),而平均呎價是7,870元(市中心)及5,780元(市郊)。相比2022年,多層大廈均價已下降7.23%(2023年底),柏林租金的回報率是3.83%。柏林每年人口增長大約4萬至6萬,平均增長率5%,構成該市租金持續上升現象。
德國第二大城市為漢堡,2024年人口達174萬,主要產業屬於未來性,包括航天科技、再生能源、生命科學、物流運輸及食品製造,估計每年有約1萬間新企業落戶,市民平均月收入達3,090元(除稅後)。根據當地中介資料,最新一房租金平均是1,010元(市中心)及730元(市郊),三房租金為1,870元(市中心)和1,380元(市郊),而平均呎價是7,680元(市中心)和5,150元(市郊)。相比2022年,多層大廈均價已下降7.88%,而一房至二房獨立屋均價則下降9.1%。租金回報則較柏林低,平均回報率只是3.17%。
萊比錫市中心一房租金750元
法蘭克福是德國的金融中心,是眾多德資銀行的總部,也是歐元中央銀行總部。該市主要產業包括金融、保險、旅遊、零售、廣告行業,屬於德國較富裕地區。2024年市中心人口約65萬,市民平均月收入(除稅後)大約是3,670元。根據當地中介資料,最新一房租金平均是1,170元(市中心)及830元(市郊),三房租金為平均2,070元(市中心)和1,440元(市郊),而平均呎價是7,180元(市中心)及4,300元(市郊)。相比2022年,多層大廈均價已下降10.76%(2023年底),一房至二房獨立屋均價已下降8.43%,租金平均回報率是3.63%。
如果大家想找較便宜的住宅購買或租用,可以到前東德的地區,首選是萊比錫市。萊比錫市近年成功吸引大量科創企業進駐,儼然成為全國創新首都。以前萊比錫是東德主要會展及商業中心,統一後大量商業活動外移,使到城市冷落。隨着大量企業再次進入,該市已吸納不少國人移居,建築業空前蓬勃。再者,該市旅遊資源非常豐富,是著名音樂家巴赫第二故鄉,又遺留大量東德年代建築物與交通工具等等,值得大家旅遊體驗。2024年人口已迅速地回升至50萬人,屬於德國中型城市,且物價、樓價、租金偏低,市民平均月收入(除稅後)只是2,300元,也使該市房價和租金不高。根據最新中介資料,一房租金平均是750元(市中心)及490元(市郊),三房租金是1,270元(市中心)和940元(市郊),而平均呎價是4,600元(市中心)及2,800元(市郊),租金回報率約4.43%,屬於較高水平。
步入2024年,德國經濟可望止跌回升,期望未來中德經濟朝向多元化合作發展,幫助德國經濟重拾動力,2025年GDP回到2%增長區別。中德未來回到合作關係驅使內地、香港、台灣人士前往考察、經商、學習、旅遊和居住,選擇置業或租用住宅物業未嘗不是可取的。落戶什麼城市先了解各個城市經濟特色、經濟展望、房產市況和展望,多作考察分析才可下注。
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