滄海桑田/內房股小雞變鳳凰 內需股望後起直追\倪相仁
進入龍年以來，港股漸現「飛龍在天」走勢，一個個曾經在死亡邊緣掙扎求生的行業，從教培、互聯網龍頭，到上周的內房，無一不是小雞變鳳凰、困境反轉。而在將信將疑、猶豫買還是不買之間，恒指已逼近2萬大關，7月重要會議給投資者帶來信心，愈來愈多行業曙光乍現。上周炒作熾熱的內房，若果真在政策不斷加持下重新激活（應該是大概率），下一個熱點，料離不開消費股。
近期A股和港股地產股表現驚人，完全可以用「換了人間」來形容。剛過去的一周，A股地產指數累計漲幅超10%，港股則有9家內房股升幅翻倍。這次史上頻率最多的刺激政策，能否徹底轉向不易太早下結論，但內房行情的持續性和反彈空間，很可能會超出市場預計。接下來，可留意被政府收購庫存房的開發商，特別是集中在一二線核心城市的民企，以及手上擁有大量優質土儲項目的房企。
是次內房爆升，最大的動力來自政府出手，購買庫存房用作保障房，對已陷入破產邊緣的內房市場可以說是一石二鳥。建保障房就本來在國家的規劃之內，現時內房庫存量巨大，政府毋須再花錢投資興建，直接通過發債來回購已建新房，既解決保障房的供應問題，也解決了去庫存的問題。同樣重要的是，此舉也會救活開發商，令整個產業鏈恢復生機，內房市場有望走出冰河期，進入良性循環。
根據天風證券的研究，現時新房和空置二手房庫存共26.3億平方米，對應的去化周期大約為25.4個月。如果按照國家要求把住房去化周期壓降到18個月以內計，則需要淨壓縮7.4個月的去化周期，對應需要消化7.7億平方米庫存，大概估算需要約7萬億元（人民幣，下同）的資金。
不過，今年中央財政赤字安排3.34萬億元，地方財政赤字安排7200億元，超長期特別國債1萬億元，地方政府新增專項債3.9萬億元，財政赤字總規模為8.96萬億元。如果以7萬億元資金需求來計，等於政府一年舉債規模的78%，這恐怕不太現實。如果不包括二手房，只針對回購新房，資金需求規模要小很多。
激活樓市 料續有措施跟進
收購新房的好處是不需要一次性付款，可通過20%首付，80%銀行貸款實行，所以理論上只需注入1萬億以上資金就可啟動激活市場。周五人民銀行宣布，擬設立保障性住房再貸款，規模3000億元，這是激活庫存新房市場的第一步，相信還會有其他資金跟進。
與內房股滿血復活相比，7月4日中共中央二十屆三中全會對市場影響更為深遠，自4月30日公布會議日期開始，市場對政策預期更加強化，5月至6月，再到7月會議正式舉行之前，中資股進入最好的行情。
中泰證券的策略分析師認為，二季度市場或呈現「超跌反彈為王」的特徵，此前防禦性的高息板塊和上游資源板塊（有色）等或相對較弱，而過去兩年整體調整幅度最大的板塊，如港股互聯網、新能源、醫藥及創業板、非銀、地產等或成為未來一個多月反彈主線。
雖然部分投資者期待「三中全會」將帶來政策「大拐點」，但不可忽視，「三中全會」奉行的改革開放內涵或較以往更豐富，比如注重國家安全、共同富裕等，這令高息央國企的中長期價值更值得重視，若未來兩月該板塊出現調整，應視為吸納的機會。
