業界倡洪水橋商地改住宅
寫字樓供應過剩 單一用途難生存
香港主要發展商認為，政府加快收地發展「北部都會區」以推動創新科技發展實屬無可厚非，但面對寫字樓供應過剩，空置率高企，土地以單一用途將難以生存，建議政府於洪水橋市中心區規劃可參考中央活力區（CSD）概念，在原本高達90萬平方米（約1,000萬平方呎）純商業樓面規劃中，將其中四成樓面改為住宅或混合用途，料可提供約8,000個住宅單位；同時，可考慮允許分階段提交第2期發展範圍用地的換地申請及分階段補地價，或先集中發展已有基建支持的土地，並延長完成換地基本條款的期限。
政府為加快收地發展「北都」，今年2月就洪水橋 / 厦村新發展區內指定用地，邀請原址換地申請，第2期及餘下發展範圍包括29公頃（約312萬平方呎，不包括工業用地），將帶來2,153萬平方呎樓面，包括商業樓面1,615萬平方呎（佔77%）、住宅樓面431萬平方呎（佔23%）；其中第2期發展範圍包括16.9公頃土地（約182萬平方呎，不包括工業用地），將帶來近1,400萬平方呎樓面，當中商業樓面1,180萬平方呎（佔85%），主要集中洪水橋市中心區（逾1,000萬平方呎）；住宅樓面215萬平方呎（佔15%）。
共有9宗原址換地申請
第2期發展用地原址換地申請已於今年4月底屆滿，連同餘下階段收到9宗申請。地政總署將於短期公布原址換地補地價標準金額，而接納包括補地價金額的具約束力基本條款建議，期限為明年3月31日。據了解，主要發展商於洪水橋市中心區持有多幅土地，大部分已提交原址換地申請。
有發展商認為，政府將洪水橋中心區土地用途規劃以商業為主，在10.2公頃土地上逾1,000萬平方呎樓面全部用於商業發展，然而，新冠疫情令全球工作常態轉變，並面對寫字樓供應過剩，空置率高企問題。
綜合萊坊、高力國際、世邦魏理仕數據顯示，去年第4季度美國三藩市灣區寫字樓空置率27%、深圳寫字樓空置率24%、墨爾本寫字樓空置率14%、紐約寫字樓空置率13%，而香港於今年首季寫字樓空置率17%。
改劃後料提供8000住宅
洪水橋/厦村新發展區作為北都的高端專業服務和物流樞紐，而洪水橋市中心區可發展樓面與九龍站相若。位處市中心的九龍站以混合式發展，當中寫字樓樓面只佔21%，住宅樓面佔63%，零售樓面佔7%，酒店樓面佔9%。
主要發展商認為，洪水橋市中心區以純商業發展規劃並不合時宜，按目前市況，若不作改變，區內逾千萬平方呎商業樓面，需在明年3月底前完成換地安排，時間安排極具挑戰，政府亦需避免寫字樓供過於求。
此外，洪水橋鐵路站預計2030年落成，與前海對接的港深西部跨境鐵路料於2034年至2038年完成。換言之，洪水橋要逾十年時間才有鐵路直通前海。現時政府只需作出簡單規劃改動，不會拖慢洪水橋發展。主要發展商表明，若政府完全不接納上述意見，多數不會參與其中，最終寧願等政府收地。
