探討香港首季負資產破3萬宗原因
曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁
日前金管局公布最新負資產數字,今年首季負資產個案錄得32,073宗,涉及金額1,653.49億元,對比去年第四季錄得的25,163宗及1,312.97億元,宗數及金額按季分別增6,910宗(27.5%)及340.52億元(25.9%),宗數創2004年第一季後(40,020宗)的季度新高,金額更創下自2001年第三季有紀錄以來的季度新高。
負資產再創新高,主要是因首季樓價再度下行,根據差餉物業估價署數字顯示,今年首季私人住宅售價指數報305.3點,連跌3季,與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾二成(23.3%)。而自2019年政府開始放寬按揭保險成數的樓價上限,新取用按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史年度新高(23,846宗)。而根據經絡按揭轉介內部資料顯示,早幾年前採用八成或以上按揭的買家比重亦顯著增加。由於樓價由高位回落超過二成,大部分於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主會較大機會跌入負資產,使今年首季負資產個案有所上升。
準買家宜預留半年備用資金
雖然負資產數字高企,但不代表業主無力供款,過往十多年來本港業主還款能力一直處於穩健水平,根據金管局3月住宅按揭統計調查資料顯示,超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.09%及0.06%,即屬超低水平,顯示絕大部分業主的供款能力仍穩健,銀行借貸風險可控。有意置業之人士仍要衡量自身經濟及供款能力,避免借太盡,緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。
至於未來負資產走勢會如果?自3月份政府全面撤辣後,樓市交投即時上升,樓價亦開始稍微回升,最新3月份私人住宅售價指數報305.7點,按月升逾1%,結束10個月連跌。雖然樓價有輕微回穩,不過一手貨尾積壓,發展商繼續以低價策略推售新盤,使二手樓價受壓而保持偏軟,銀行估價仍偏向審慎,相信樓價短期內未必出現顯著回升,料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態,筆者料負資產宗數於下半年才有機會高位回落。
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