美銀行危機3/7.2萬億商業房貸到期 美銀行臨困境
美國地區銀行危機再現。專家相信,在美國利率高企,以及商業物業價值日益貶值的情況下,主力經營商業物業的地區銀行面臨更大壓力。地產代理及顧問公司Newmark警告,到2026年,總額高達2萬億美元(約15.6萬億港元)的商業物業借貸將會到期,單是今年就有9290億美元(約7.2萬億港元)相關債務到期,隨着美息仍然高企,再融資和償付的利率只會增加,對美國中小銀行造成的壓力有增無減。\大公報記者 李耀華
在新冠疫情時期,美國多數員工被迫在家工作,導致辦公室的需求銳減;然而,在疫情過去後,辦公室的需求未有明顯增加。穆迪早前發布報告表示,美國辦公室空置率從2023年第四季的19.6%,升至今年首季的19.8%,創下歷史新高。
借款人欠貸風險大增
在這種衝擊下,一向以經營商業物業借貸為核心業務的中小銀行首當其衝。根據美國國家經濟研究局(NBER)一份報告的數據,截至去年第3季,美國銀行持有約2.7萬億美元的商業和房地產貸款,其中大約14%幾近資不抵債,這意味着債務大於房地產價值,在在增加了借款人不償還貸款和拖欠貸款的風險。
根據分析公司Green Street的數據,自2022年首季美國聯儲局開始加息以來,美國商業地產價值累計大瀉22%。另外,企業採用在家工作形式,辦公空間需求減弱,寫字樓價格下跌35%。
美國抵押貸款銀行協會引述Newmark的統計指出,到2026年,總額高達2萬億美元的商業物業借貸將會到期,單是今年就有9290億美元相關債務到期。Newmark行政總裁Barry Gosin表示,美國的銀行將會面臨巨大壓力,2008年金融危機後制訂的條例規定,部分銀行(中小銀行)須要清算商業地產業務,同時亦要找其他途徑減低這部分的投資比重。
Barry Gosin強調,巨大的商業地產債務危機剛開始,估計在2026年到期的債務中,有6700億美元的借貸有問題,因為美國利率持續高企,令這些銀行融資債務的成本持續增加,同時亦令商業物業的價值不斷下跌。
銀行折讓售商業投資
一切問題的根源是辦公室和多家庭住宅單位,例如服務式住宅等,在低息年代,部分經營者利用低債務成本不斷擴張,過去數年卻因營運成本和利率回升而遭受打擊。Barry Gosin警告,任何在過去5年大肆投資辦公室物業的人,將會面對嚴重債務。
另外,在商業地產當旺的年頭,向營運商提供低成本借貸的銀行,現在亦要面對市道不景氣的壓力,因此,部分銀行以折讓價出售商業投資,雖然可以減輕對這類業務的依賴,但卻導致盈利受損,甚至錄得虧損。
世邦魏里仕借貸銷售部副主席Patrick Arangio表示,造成債務到期宗數上升的部分原因是,本來在2020年至2023年間到期的債務,因疫情而得到延長,至今年才開始償付。