私宅潛在供應11.2萬伙 再創新高
本港樓市積弱逾年,不少發展商卻又死守、未肯大劈價賣樓,導致一手私人住宅量不斷累積。房屋局最新統計數字顯示,截至今年首季尾止,一手私人住宅未來3至4年潛在供應量創自2004年有紀錄以來的近20年新高,數量更首次衝破11萬個單位,約達11.2萬個。專家分析意見認為,市場面對庫存壓力,發展商保持貼市價甚或低價推售策略,二手價量持續受壓,整體樓價向下機會偏大。\大公報記者 樓向陽
一手私樓潛在供應量自2022年第4季首度升穿10萬個單位的關口後,便一直居高不下,過去兩季更出現連番突破,繼去年第4季達10.9萬個後,上季再添3000個至11.2萬個。當中的現樓貨尾及未售樓花單位量均再添1000個,各達2.1萬個及7.2萬個,同屬有紀錄新高。另去年至今政府賣地雖受挫,但上季未動工熟地的單位量也再添1000個,達1.9萬個,相信是來自私人市場的發展項目。另該局公布,今年首季私樓落成量約5000個單位,按季升約31.6%;一手施工量則按季減約21.8%,約有4300個單位。
二手市場價量恐齊跌
房屋局指出,在該11.2萬個單位中,估計有約9.6萬個是實用面積少於753方呎的中小型單位,佔總量約86%,較對上一季微增1個百分點。該局預計,未來數月將有5幅住宅用地可轉為熟地,提供約3100個單位;隨着特區政府持續有序增加房屋土地供應,相信總潛在供應量會維持在較高水平。
團結香港基金副總裁葉文祺表示,由於政府在2月底才撤辣,故作用未必能完全反映在首季供應數據上,需要結合下一季數據才能作綜合判斷。不過,以現時累積的數量,相信市場仍要面對庫存壓力。
高力香港研究部主管李婉茵表示,由於現時一手現樓貨尾及未售樓花單位的數量仍屬有紀錄新高,相信年內發展商仍會保持貼市價甚或低價推售策略,此會對二手市場的價格和成交造成一定的下挫壓力。她預測整體樓價全年會下跌5%至10%。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩認為,發展商現時的一手貨尾量仍龐大,在她們「求量不求價」的情況下,會主導大市,二手樓價及交投仍會受壓,預計整體樓價向下機會較大。
整體空置率回落至4.1%
此外,差餉物業估價署公布的統計資料顯示,去年整體私樓的空置率雖回落至4.1%,但其中九龍城區(包括啟德區)的空置率高達9.4%,空置單位按年上升逾40%至11468個,為全港各區之冠,預料是受啟德區去年多個大型屋苑相繼落成所致。另該署預測今明兩年落成私樓落成量各約2.23萬個及2.55萬個,當中今年實用面積少於431方呎的A類小型單位,超過1萬個,創是1988年後的36年新高,明年料再突破至逾1.24萬個。