主樓布陣/樓市撤辣 後市有望轉旺\美聯物業住宅部行政總裁(港澳) 布少明

  撤辣逾一個月,有市場人士指出,物業成交似有回軟跡象,更有人相信旺市只是「曇花一現」,是否如此?筆者相信,樓市購買力仍未消失,只是更加傾向新盤。以港島地鐵上蓋大型新盤為例,首賣422伙即日接近沽清,更有大手客以高達1.53億港元連掃8伙,為4月的樓市打響頭炮。項目即時加推應市,相信反應仍然熱烈。

  事實上,樓市的信心自撤辣以來一直高漲。美聯信心指數最新報64.8點,按周升4.7%,連升四個星期,並且已經連續三周高於平均值。美聯信心指數是根據每星期美聯網盤價格變化製作而成,反映的是業主的信心,從而推斷市場的走勢,而平均值可以視為強弱的指標,當指屬樓價好淡分界線,當信心指數長期處於平均線之上,可以視為樓市明顯轉強的信號。

  縱觀後市,筆者相信,隨着入市信心增加,成交會絡繹不絕,尤其是新盤交投可以看高一線。這主要是由於現時供應量多,發展商開價傾向克制,對買家極具吸引力。

  預判未來樓市走勢,可留意以下指標:其一是息口。雖然美聯儲的口風不斷轉變,時鷹時鴿,縱使暫時未減息,但息口的確已經見頂。在息口轉趨穩定之下,相信本港樓市表現會愈來愈好。

  其二是「租買比例」。撤辣後本地住宅買賣明顯活躍,一手及二手物業成交均暢旺,導致租售比率急跌,並跌穿四成的水平。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算,美聯住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)3月錄38%,較2月約73%按月大減35個百分點,佔比創自2017年3月後的七年新低。由於租售比率不足四成,意味着樓市傾向買賣,並自2021年11月後逾2年來首次「買多過租」的情況。

  本月一手交投料3500宗

  值得留意的是,雖然「買多過租」,但不代表租務減少。隨着2月份農曆新年租務傳統淡季過去,3月份租務個案再次回升。綜合美聯分行資料,統計十大屋苑3月於市場的租務個案,合共錄329宗,較2月222宗按月大幅回升約48.2%,並略高於1月份317宗,創半年新高。簡單來說即是「租買同旺」,只是買賣較租務更旺而已。

  從以上數據反映,本港樓市已經因為「撤辣」而轉活,勢頭徹底改變,若配合減息及本港經濟轉強等利好因素,相信樓市交投有望持續旺勢。筆者預期,4月份一手交投有望錄得約3000至3500宗水平,而二手市場交投則有望保持活躍,估計有約5000宗成交。