全球樓市「大重置」 亞太市場價值浮現
Benett Theseira 保德信房地產亞太區主管
2022 年下半年全球利率飆升觸發房地產價值「大重置」，對投資者和貸款人產生不同的影響。然而，隨着利率見頂及通脹開始降溫，市場終於迎來轉機。亞太區房地產市場於2024年有望步入復甦軌道，主要受穩定的資本價值和收益回報支撐。
亞太區市場韌性冠全球
亞太區市場多元化，是全球最具韌性的地區之一。區內各市場的回調步伐不一，因而帶來相當吸引的投資機會。
展望未來，租金增長將成為推動市場復甦的主要動力，資本化率壓縮的日子告一段落。然而，各主要地區及領域的增長動力各異，復甦步伐不一。整體而言，全球房地產價值由高位至低位預計跌幅將約30%。亞洲區（日本除外）的跌幅相對溫和，介乎10%至20%，而歐洲則可能面臨近40%的跌幅。
在亞太區（日本除外）市場，利率上升和資本化率擴大對資產定價造成壓力，在澳洲及韓國等地尤為明顯，預期這些市場將在未來12個月回穩向好。相反，日本持續的低利率環境在過去兩年為房地產價格提供支持，並壓縮了資本化率。收益率差距穩健和市場靠穩，日本仍為吸引的投資市場。然而，市場預期借貸成本將小幅上升，對資產價格的前景造成壓力。
關注「3D」結構性機遇
隨着重置持續，市場仍充滿不確定性，房地產投資者宜專注於可控制的因素，亦即收益。人口結構、數碼化轉型和脫碳等長期結構性趨勢均是吸引的投資主題，可推動各個相關房地產領域的用家需求和租金增長。
人口結構（Demographics）為增長關鍵，不斷增長的城市人口和高昂的置業成本為租賃物業帶來有利前景，特別是在悉尼、墨爾本、新加坡和東京等主要城市。此外，學生住宿和長者住房等其他住宅物業領域亦受惠於人口趨勢。澳洲、中國香港以及亞太區大多數主要城市的機構租賃物業供應不足，以及建築成本上升導致新樓供應延遲，均為該領域的基本面提供支持。
數碼化轉型（Digitalization）帶動了數據中心和物流的需求。我們正處於數據中心跨世化增長機遇的早期階段，隨着生成式人工智能的發展加快市場對數據中心的需求，在需求穩固且供應有限的有利基本面支持下，租賃前景仍然強勁。超大規模數據中心為主要雲服務供應商提供服務，預計將錄得強勁的租金增長，尤其在東京、首爾、新加坡以及澳洲主要城市等電力供應有限的市場。
儘管我們仍然看好物流投資主題，投資者宜審慎挑選並專注投資核心細分市場。在第三方物流和配送行業自動化和生產力提高的推動下，悉尼、墨爾本、東京、新加坡和首爾等細分市場中位於核心地段的優質物流資產有望跑贏大市。
最後，脫碳（Decarbonization）趨勢持續推動市場對擁有良好ESG資歷的房地產的需求。
因此，投資者需要謹慎挑選具備高綠色評級認證的資產，並專注於甲級物業的穩定收入策略。此外，一些位置優越但ESG質素較低而面臨滯留風險的資產，投資者或可以較低的價格購入，更可通過縝密的改造與資產策略恢復用家需求及提高資產估值。
對於長期投資者而言，現時大部分亞太區市場開始現吸引力，在低迷的經濟環境下周期性機會亦陸續浮現。
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