樓語縱橫/撤辣滿月 資金重新流入樓市\世紀21·Q動力總經理 楊永健

  2月28日,特區政府宣布實施多年的辣招措施全面撤銷,令原先一直較為觀望的樓市氣氛,起了翻天覆地的改變,對整體交投的刺激作用更是超乎預期。以下是撤辣一個月對整體樓市所起的四項變化:

  1)一手交投急速上升。撤辣過後,整體新盤銷售急速上升。在市場觀望心態下,今年2月整體新盤銷售只有約270伙,當中更有近三成多的成交是撤辣後首兩天的銷量。撤辣效應下,3月份的新盤銷售大幅增加近15倍,是自2013年4月《一手新例》實施以來,單月新盤銷售的新高紀錄,創近十多年的最暢旺的新盤市場。

  2)業主反價封盤。過去一個月中,整體二手交投亦有顯著的增加,隨着過去已放盤一段時間的「筍盤」買少見少,部分業主亦自然會趁機反價封盤。如果大家有留意,部分二手地區的成交價已稍為回升,不急於出貨的業主亦自己趁機反價,這是正常現象,因為大家對後市的前景已轉趨樂觀了。

  3)短炒重現。相信大家亦明白,在辣招實施下,特別是額外印花稅的徵收,基本上短炒個案已絕跡一段長時間。但隨着樓市撤辣,加上成交回升,售價亦見底回升,樓市短炒情況勢必重現,特別是樓價僅300萬元內的細價樓物業,因應300萬元以下的成交釐印費(從價印花稅)僅100元。不過,相信有關短炒個案只是市場上的少數,因為市場上仍有一定的盤源。

  4)收租客回歸。過去兩、三年的加息周期,市場處於相對高息的陰影下,定期存款息率隨時達4至5厘,買樓收租自然變「不算吸引」,不少投資客將資金轉投定期存款。但減息周期即將重臨,本地銀行同業拆息亦已回落,近月定期存款息率已有所回落,個別銀行已重返4厘以下的水平。過去一年樓價回落,租金卻持續微升,個別收租回報率重返3.5厘水平,回報率接近定存水平,加上撤辣效應,近月已有收租客回歸市場,趁低買樓作收租用途。

  總結來說,香港的銀行存款總額仍超越17萬億元,其中4萬億元是過去兩年在市場轉投定期存款。換言之,減息臨近,而相關定期存款亦逐步「解凍」,資金將逐漸重新流入香港樓市,後市不容小覷。