市建局多招籌資 保舊區穩步重整
未來5年多項收購料涉開支逾800億 擬第三季展開向外融資
香港特區法定機構巿區重建局未來五年需就多個已開展的大型重建項目收購業權，同時亦進行新開展項目的收購工作。巿建局行政總監韋志成指出，預計將涉及超過800億元開支，惟該局現金流只有約180億元，且現時社會經濟和樓市狀況仍未趨向穩定，不排除日後招標的項目會繼續「高買低賣」，影響市建局財政狀況，故會採取多項策略盡力維持財務的穩健性，包括利用重建項目錄得的盈餘，跨項目、跨地區、跨時空補貼其他可能虧蝕的項目。此外，他表示已接觸多間金融機構，預計今年第三季會展開向外融資。 ◆香港文匯報記者 劉明
韋志成昨日發表網誌，指財政司司長陳茂波上月發表的財政預算案雖全面「撤辣」，惟地價會否乘勢上升仍是言之尚早，現時樓市成交暢旺的氣氛，對發展商入標市建局項目所反映的地價亦未有直接影響。而在環球經濟、量寬政策和利率等情況出現變化下，會為樓市帶來衝擊，市建局項目亦將無可避免面對「高買低賣」情況，增加財務風險。
他以去年推出的土瓜灣盛德街/馬頭涌道公務員建屋合作社發展項目招標出現「高買低賣」情況為例，指出面對外圍經濟環境複雜多變，樓價和地價易受外在環境影響變得波動。該項目由信和置業等合組財團以9.34億元奪得，中標價遠低於收購價，令巿建局錄得巨額虧蝕。他表示，現時社會經濟和樓市狀況未趨向穩定，不排除往後一段時間推出招標的項目，也像盛德街項目一樣出現「高買低賣」、影響市建局財務的情況。
他預計，未來五年就各大型重建項目的收購工作涉及逾800億元開支，以現時該局約180億元現金流來說，對財政造成一定壓力，故市建局團隊已制定策略從多方面加強應對，以維持市區更新的可持續性。
其中的策略包括「跨項目補貼」模式，即從個別項目所得的盈餘為當前有機會虧蝕的項目作出補貼，如市建局早前在土瓜灣區完成招標的項目，每呎樓面地價較盛德街項目的回標地價高，可以補貼盛德街項目的虧損。
「跨時空補貼」虧蝕項目
他並指出，大部分早年收購的項目招標時因樓市暢旺，帶來一定盈餘，至今累積總盈餘不包括政府注資的100億元在內，約有370億元，故可透過「跨時空補貼」模式，用作推行其他重建項目和市區更新工作和補貼虧蝕的項目。
除補貼模式外，韋志成表示，市建局有五項策略以維持財務穩健性，包括為確保有足夠資金應付當前和未來的業務需要，一年多前預視現金流將出現短缺時，已展開向外融資所需的前期準備工作，現時已接觸多間金融機構，就市建局需向外融資展開深入討論，並構思了融資所需的工具、額度和年期。而市場對市建局融資計劃反應十分正面，預計具體工作將在今年第三季展開。
調整招標步伐 改善資金流
其他措施則包括調整收購和招標步伐，以改善資金流，如市建局將原定安排本年度進行的九龍城啟德道/沙浦道發展項目招標工作，推遲到今年第三季，以配合衙前圍道/賈炳達道發展項目約4月底提出收購建議的時間表。由於市建局提出收購建議後業主有60天考慮期，故啟德道/沙浦道項目在第三季招標時間和隨後收到的前期款項，便能適時為衙前圍道/賈炳達道項目的收購開支補充現金流。
此外，市建局亦會善用「垂直城市」和「浮動規劃參數」的新規劃概念，充分發揮土地發展潛力，創造土地和財務資源，並可跨區補貼可能出現虧蝕的項目，其他措施則包括研究縮短收購流程、控制項目收購規模以減輕收購涉及的龐大現金開支等。
維持財務穩健策略
（一）調整收購和招標步伐改善資金流
（二）檢視項目收購程序縮短流程
（三）地盡其用 控制收購規模
（四）善用新規劃工具增土地發展潛力
（五）展開融資維持財政「自給」
策略性改動招標條款提升投標意慾
（一）簡化招標條款提高入標意慾
（二）與發展商分工創造「混合」發展模式
（三）研究不同付款安排增發展商入場彈性
資料來源：巿建局行政總監韋志成
整理：香港文匯報記者 劉明
