地產泡沫扼殺各行各業發展
陳文鴻 珠海學院「一帶一路」研究所所長
中英談判是香港發展的一個分水嶺。在此之前，英國政府抑制地產發展，房屋政策以公屋為主，打擊房市抄賣。在此之後，港英政府放寬對地產的控制，鼓勵私營地產擴張，減少公屋的發展。在回歸之後，更由此形成泡沫，一直伸展至今天。
地產泡沫的好處是經濟繁榮，房價不停地一升再升。擁有房產者財富日增。財富效應一方面刺激房市進一步膨脹，泡沫繼續膨脹，社會經濟的成本與收入同時上升。另方面，各行各業受制於地價房價，成本亦大大提升。當泡沫擴張時，生意仍有利可圖，但大部分利潤流入擁有房產店舖的地主階層。泡沫不再擴張，高地價房價便變成經濟的最大打擊者，特別是商業樓宇處於寡頭壟斷之勢，價格回落有限，地產舖租便構成經濟復甦的最大阻礙。
由於房價舖租貴，在各行各業的成本裏佔了最大比重。各行各業便不能不集中減少其他成本，提高利潤率，也減少長遠的投資，經營變得短期化，急功近利，沒有餘力改善經營，進行創新。企業普遍地都是吃老本，在香港缺乏外來競爭時，還可維持，經濟周期轉變時，還有機會翻身復甦。可是，當深圳和珠三角的城市急速發展，沒有香港沉重地價成本，輕身上路便可努力創新與改善。香港原來經營的優勢，無論是產品、人力、經營與創新，都一一被深圳等趕上超越。尤其是房價地價的巨大差別，使深圳等服務業的性價比超越香港。港人北上消費，不是一時的時髦潮流，而是反映兩地競爭力越來越大的差距。
香港若地價房價不跌，各行各業沒法從頭改善。這樣的差距將會扼殺香港消費行業的發展，抑制香港經濟的復甦。但香港地主經濟根深蒂固，政府政策偏頗，不敢觸犯，要降地價十分困難。結果便是香港消費需求大部分北移，香港城市經濟陷入停滯。
