【按揭熱線】取消壓力測試的迷思
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
自上月金管局宣布放寬物業按揭貸款逆周期措施,本公司收到按揭查詢顯著增加,而筆者注意到近期處理的按揭申請個案中,客人在入息方面出現不少問題的情況下,仍夾硬申請按揭,當中最主要是這些客戶對「暫停壓力測試要求」這項新措施有所誤解。
「壓力測試」是2010年由金管局向銀行發出的指引,意在確認客戶承受利率上升的供款能力,過往客戶申請按揭時,假設以當時利率增加2%後,其「供款與入息比率」,即每月供款佔每月入息的比例不可超越60%。試舉一例,假設貸款額500萬元,還款年期30年,選用H按計劃,新造按息封頂息率為4.125%,仍有壓力測試的時候,申請人每月入息要求為50,634元。
不代表「任何人都可以借貸買樓」
現時政府暫停壓力測試,網上隨即引起多番討論,有不少人錯誤地以為「任何人都可以借貸買樓」,而此說法實為一種誤解。事實上,現時申請按揭時,仍需要通過銀行「供款與入息比率」的入息審查,即每月供款佔每月入息比例不可超越50%。
上述例子,銀行如以供款與入息比率計算,申請人每月入息要求須為48,464元,比以壓力測試計算減少2,170元或4.3%,如申請人入息低於48,464元,銀行仍會拒批其按揭,屆時申請人需要選擇「借少?」,即減少貸款金額,或尋找擔保人增加供款能力,以符合供款與入息比率的要求。
由此可見,政府暫停壓力測試只是稍微減低市民入市門檻,但銀行會對客戶的供款能力仍有一定要求,網上「任何人都可以借貸買樓」以及「取消壓力測試會引發金融風險」等言論只是一知半解。除壓力測試,銀行亦以會透過審視客戶的信貸紀錄(TU),作為信貸審批流程的一部分,以確保客戶財務狀況穩健。如果客戶信貸評級十分低,一般亦很難找到銀行承造按揭。因此,有意置業人士須先了解自身財務狀況,並且保保自己有良好的信貸紀錄及還款習慣方好入市,有需要時可先向大型按揭中介作初步入息計算。