華埠土地信託存在與發展

  盧銘恩 華坊諮詢評估董事總經理

  自從19世紀中後葉開始,華人因為各種原因,離散世界各地。其中北美洲不少主要城市,都有着不少華人聚居,而該聚居地被稱為唐人街或華埠的社區。經歷了一百多年的發展,城市發展也有不同的變化,其中私人參與開發的發展商,在正當營運其房地產開發生意的同時,也無可避免地跟當地某些特定種族聚居的社區產生矛盾。故此,在美加兩國,社區土地信託(Community Land Trust)也應運而生。

  社區土地信託(下稱:CLT)成立的目的多為社區開發和管理和保護土地,並且是爭取經濟和種族正義的手法,以抗衡私人市場房地產開發衍生出來的投機,和嘗試防止社區中樓價變得難以負擔和街區士紳化的長期解決方案。

  社區土地信託多數由當地居民、社區居民和公眾代表組成的非營利委員會管理,為家庭和社區提供持久的社區資產和共享住房所有權的機會。家庭或個人可以以低於市場的價格購買位於 CLT 擁有的土地上的房屋或單元,並簽訂可續約或可繼承的長期租約(通常為 99 年)。由於銀行通常依賴房地產投資的紀錄來批出開發貸款,這對CLT一類的非營利組織來說很難,故此CLT的董事會通常會透過捐贈、籌款等手段籌集資金,並用這些資金購買代表社區「託管」的土地。

  有助於保護原居民權益

  近年,社區土地信託的模式甚至也進入商業房地產領域。社區自持的房地產實體能有效地匯集社區所需的資源需要,同時留下足夠的利潤令傳統投資者尋求最大的財務收益。 最終甚至會反過來吸引到機構性投資者或投機性質的開發商進來改造整個社區,進一步改善社區居民和小商戶的環境。

  近年洛杉磯華埠社區土地信託基金因為當地有大型商場被收購,而努力發揮作用,其他北美洲城市如波士頓,以至加拿大的多倫多,都出現了華埠社區土地信託,嘗試集合當地居民的力量,配合一些創新的融資手段,來保護原本居民的權益,同時間也不妨礙當地社區進行更新,務求達到一定的平衡。

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