財政預算案大鬆綁 香港房地產市場「明天會更好」
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2月28日，香港特區財政司司長陳茂波發表2024/25年度財政預算案，封面顏色為杏色，寓意如247段所言是代表破曉晨曦、迎來希望、懷抱信心，蘊藏着對更和諧團結的期盼！
財爺今次決斷為樓市全面撤辣，開源節流，不派消費券，開徵「富人稅」、復徵「酒店房租稅」、引入住宅物業累進差餉制度，目的都是避免放大市場悲觀情緒，通過「多維度」渠道增加市民投資收入，激活消費意慾，達到增加政府收入。
無容置疑是新一份財政預算案的最大亮點是特區政府終於決定解除樓市緊箍咒，即日起全面撤消樓市辣招稅，住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。香港金融管理局同日修訂物業按揭貸款逆周期措施，所有價值自用和非自用住宅按揭成數上限一齊放寬10%，而非住宅物業亦放寬按揭上限10%，同時又暫停假設利率上升2厘的壓力測試的要求。舉例來說，以貸款一百萬元，分30年還，利率4.125%計，新措施實施後，月入要求降約4%都可成功貸款。這無疑幫助市民較易上車，增大剛需，協助樓價跌幅收窄。
樓按放寬 望增賣地吸引力
對於發展商來說，修訂後逆周期措施回復物業發展項目融資比率，所謂以往四、五、八成比率（即地價成本、物業完成後預期價值、建築成本）調升至五、六、十成，有助開發商減低開發期內資金投入比例，直接地增加開發利潤淨利率、間接地提升地皮價值，可以加增政府賣地活動吸引力。
傳媒以中小型住宅按揭個案估算，撤辣及放寬按揭前後，被徵收印花稅額均大減七成以上、按揭成數被加大一成、總入市成本約節省27%以上，證明完全撤辣的確大助首置人士、換樓人士及內地/外地來港人士入市香港住宅物業。
其實去年底政府實施「放寬按揭」措施後，住宅市場曾經出現短暫「小陽春」現象，但是經過不足一季其提振力量已呈下降。步入二月，香港一/二手住宅市場已回歸平淡，加速了政府完全撤辣的決定，期望一舉取消市場行政手段讓地產市場重回供求基本因素。
撤辣後新盤紛展開新推售
進入2024年，香港發展商已開始減少新盤推售，靜待2024/25年財政預算案揭盅利好消息。在撤辣利好消息刺激下，各大發展商陸續公布群盤展開新推售攻勢。根據粗略估計，3月份內逾4,000個單位應市，包含大中小型住宅單位，遍布九龍市區各區、將軍澳地區及港島黃竹坑站上蓋和港島南赤柱地帶，真可謂「百貨應百客」，場面非常熱鬧。筆者注意發展商今番開盤，都是採取「平價求量」的營銷策略，旨在先做旺市場氣氛，再謀加推單位、微加呎價。
回顧2023年，香港發展商成功售出住宅單位，多屬將軍澳/啟德/北部都會區的中小型單位，主要出售給上車一族和新香港人，取其呎價合理、總價不高等等因素。反觀五千萬元以上豪宅單位則銷售成績平平，尤其是啟德跑道區積壓大量樓盤，是今年發展商最希望「去庫存」種類。它們地價成本高、建築成本貴、總價偏高，成為淡市中最難傾售的一群。筆者相信撤辣初期，發展商仍會主推中小型單位，待市場氣氛回復和樓價回穩向上時，發展商才願意開售這批貴重物業。
樓市料重回供求基本面
全面撤辣消息公布後，某代理公司進行問卷調查，逾八五半受訪者認為會受惠於預算案、且八成受訪者置業信心增加，證明撤辣真是增強市民置業決心和信心！反應迅速的二手業主已開始反價或封盤，等待準買家的入市意欲有否提升而願意「追價」！如果從去年放寬按揭措施出場反應來估計，短期內肯定出現市場「小陽春」情形，幫助樓價止跌、增加交易量。畢竟利率仍然高企、物業回報率仍低過按揭利率，市場成交是自住主導，物業投資者等待利率回落後才會大舉入市。
地價和樓價是「息息相關」的，從過去幾年地價收入原來和修訂預算差距便「可見一斑」。最近期的香港住宅市場樓價高峰期是2021至22年，修訂預算地價收入大幅高於原來預算逾435億元。自此以後連續兩年均錄得修訂預算地價收入大大低於原來預算的不良現象，去年更只有194億元修訂預算地價收入，只是原來預算的22.8%。主要因素是香港經濟不景、新盤銷售金額和數目不似預期、建築成本大增、種種因素使發展商資金回收慢、利潤低，不太願意市價購地，不少商住地皮流標收場。
下年度地價收入預算為330億元，政府計劃出售8幅住宅、一幅商業和一幅工業用地，似乎達標的可能性不低。
總括來說，2024/25財政預算案果敢撤消所有住宅樓辣招，提高住宅自住/非自住/非住宅按揭成數一成、取消2厘壓力測試，是幫助市場重回供求基本面。短期一/二手小陽春是必然的，長期要看經濟復常情況及利率降低的走勢。無可否認，明天的樓市會更好，都是市民和特區政府所樂見的。
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