一點靈犀/撤辣谷樓市 仍欠兩把火\李靈修
剛公布的財政預算案撤辣，降低市場交易費用之餘，亦能激發價格機制調節供需。但要強調的是，辣招旨在抑制投機性熱錢，但現時本港經濟最大挑戰是需求收縮，撤辣未必會即時見效。若業界期待短期內「北水救樓市」，也只能是一廂情願。
開年以來，樓市數據未有改觀。香港差餉物業估價署最新統計顯示，2024年1月份私人住宅售價指數為306.4點，環比下跌約1.6%，為連續九個月下跌，累計下挫約13%，創2016年10月以來新低。與2021年9月的歷史高位398.1點相比，下跌約23%。
庫存高企 需求弱
更值得關注的是，1月份私人住宅租金指數為185.5點，環比下跌約0.27%，為自2023年1月以來首次下跌。去年中原租金指數（CRI）逆勢上漲7.37%，升幅創近9年新高，房租與樓價走勢出現顯著背離。彼時房產經紀將此歸功於移民政策的紅利，認為大批人才南下推高了房租水平。
惟筆者認為，「人才租房」做出多大貢獻無從考據，但更可能的情況是，經濟不明朗促使剛需群體轉買為租，間接造成了租務市場的「苦澀繁榮」。如果1月份私人住宅租金指數的拐頭趨勢延續，即證實了上述猜測的成立。實際上，樓市萎靡是宏觀經濟的映射，不能指望「放開樓市就能激活經濟」。扭轉困局，不僅要在供給端鬆綁，更須在需求端發力。
眼下樓市去庫存壓力頗大。統計顯示，2023年四季度，一手私人住宅新盤貨尾量升至2.3萬伙，創下20年新高。而綜合發展商及市場資訊，今年可供出售的新盤至少45個，涉及近2.63萬伙。粗略估計，樓市潛在供應達5萬伙，鑒於去年的一手銷售水平（1.05萬伙），至少需要4年的時間消化。
如此也不難解釋，為何地產商拿地積極性大幅降低。去年特區政府招標出讓10塊土地，有6塊土地出現流標。政府賣地收入錄得194億元，完成年初目標的兩成「績效」。發展局上月宣布一季度暫停出售住宅用地，呵護市場的意圖明顯。
資金出海選擇多
既然本地需求回暖仍待時日，業界自然轉向憧憬北水救市，畢竟內地買家無需再支付額外稅項。但單從投資回報的角度考慮，港樓需要和全球資產「競逐」北水青睞。目前來看，不論高追美股、抑或抄底日圓，都有不錯的前景。更不用說在高息環境下，銀行定存極具吸引力。
做一個簡單對比。一季度香港細單位收租回報率為3.3厘，創出11年的高位。但同期大額港元定存方面，3個月息率可達4.8厘；小額港元定存方面，3個月息率也有4.4厘。顯然，港元定存回報高於買樓出租。
如此看來，港樓若想轉勢還要符合兩大條件：一是，等待美聯儲開啟降息周期，香港息口隨之走低，市場重新「發現」房產投資價值；二是，持續引入增量人口，並營造良好就業環境，確保人才扎根香港，藉此充實本地置業需求。
