宏觀洞察/利率環境趨明朗 推升亞太房託表現\黃惠敏
亞洲房託在2023年繼續反覆波動。考慮到較低的利率環境，相信當利率對成本的拖累在2024年見頂後，房託整體財政實力和穩健的營運指標應能為增長動力提供基礎。展望2024年，每單位派息的前景較為平淡。例如將有25%新加坡房託債務需要在年底再融資。然而，隨着利率在2024年下半年回落，前景將轉趨明朗，股息可望在2025年重拾增長動力。
同時，澳洲房託大部分的利息覆蓋率相當健康，並高於一般契約的水平，可望緩解房託向下修訂2025財年（預估）業績的壓力。相信市場及投資者在2024年將聚焦房託整體基本因素。大多數亞洲房託營運基本因素穩健，預計這個優勢將延續至2025年。
鑒於新零售供應有限、區內供應鏈遷移及供應相對緊絀，零售租戶的銷售業績有所回升，從而帶動市郊零售、數據中心和物流業的市值租金上升。此外，隨着在疫情肆虐期間以偏低租金水平簽訂的租約相繼續簽（特別是零售業），續租租金維持健康調整的趨勢。
數據中心需求增 工業房託受惠
新加坡和香港的零售業方面，租戶的整體租用成本下跌。租用成本愈低，業主加租的空間則愈大，這將成為零售業續租租金在2024年上調的利好因素之一。
在數據中心及人工智能需求等亮點的支持下，工業房託可望在2024年表現優秀。展望未來五年，人工智能需求將成為數據中心市場的增長動力，並預期帶來86%的複合年增長率。到了2028年，其市佔率更會增至約36%，遠超2023年的約4%。
隨着利率見頂，並在2024年開始減息，融資成本回落有望支持併購活動回暖，使房託得以物色併購增長機會，並支持中長期的每單位派息增長。
（作者為宏利投資管理投資組合經理）
