創科研產業用地不單純是「地產項目」
艾 凡 華坊諮詢評估特約資深顧問
香港特區政府新撥作創科研產業發展/再工業化的土地面積相當於地政總署平均10年的賣地供應，涉及香港多個地區，以及過千萬呎樓面面積。當以房地產估值方法來評估該類准建出租樓面的土地價值時，由於市場的公開買賣成交稀少，所以常以貼現現金流估值法去分析它的現金流。
另一方面，創科研公司會傾向「輕資產」，把資金投放於人才和研發及所需的設備、原材料、消耗品、專利註冊、技術轉化、臨床試驗（如藥物或治療）、目標市場所需的產藥品/設備/技術申請審批許可、中試及量產等，並會跟據自身研發的產業類型，估計研發速度，消耗資金的速度和所處階段，選擇在一個能長期租用、成本便宜的地理位置「先勞後獲」。在部分地產項目「業主」眼中，創科研租戶的初始租金會較用作辦公室、數據中心、商品生產或物流貨存的租金低，歸根究底就是因為研發產品/技術在量產期的成果，不會反映在發展商貼現現金流估值法的現金流入部分內，單靠政府及投資者的資助/投入及或分享技術設備所得收益，根本很難跟一般地產市場收租項目直接比擬。
根據全球擁有83個國家地區企業會員的國際科技園協會（www.iasp.ws）會員調查，約70%的科技園項目是由政府或高等教育院校管理，不多於20%項目為私人或公私合營。越長時間的先投入後產出的投資項目，貼現現金流估值法的內部收益率（Internal Rate of Return）越會較低，先進國家地區的科技園一般都是單位數百分比。深圳政府去年公布將會連續5年每年提供不少於2,000萬平方米「工業上樓」，要求內部收益率不多於4.5%。
冀政府優化批地機制
現今的創科研空間樓高載重、抽氣排污規格，比單純辨公室興建要複雜和成本倍翻，一般商戶也犯不着租用這類特設空間，若特區政府要以私人協商批地模式去看待千萬呎創科研產業發展用地，就需有類似賣地的時間表以穩定市場的支持，及值得探討在批地機制中引人國際知名專做創科研投資評估的機構，來擔當篩選、評估及監檢創科研租戶的研發表現。這樣它們的市場經驗就能分擔發展商本來不願意承擔的投資風險，而發展商又可藉着這類機構的共同參與來把量產分紅反映在現金流入部分，令創科研產業用地不單純是「地產項目」。
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