樓市新態/息口趨降 龍年樓市料吸引資金流入\祥益地產總裁 汪敦敬
樓市在春節前還寒乍暖,很多人問筆者,進入龍年樓市還有小陽春嗎?樓市的確是過了最困難的時候,為何還需要救市措施?筆者認為,近年樓市運作並不健康,雖有個別板塊止跌,整體市道仍虛弱,有需要適時改變措施,防止樓市運作失當,從而令市場信心恢復。
防止樓市繼續「內傷」,說「撤辣」並不夠準確,從來筆者對樓市辣招的意見都是要不斷就環境去優化前進,令市場運作得更好,社會財富分配得更平均。近年樓價下跌及成交減少,現在樓市其實是不能夠有效為社會作財富轉移。樓價便宜卻沒有人敢買,這樣的樓市又有什麼意義?近年二手樓市轉流率低,過分依賴一手供應。其實二手可售單位包括私樓和居屋大概有過百萬個,一、二手市場共旺才令財富平均分配,否則大部分財富都是去了發展商那處。
另外,我們應該給予年輕人更多的置業保證,例如重啟「置業資助貸款計劃」,去除社會深層次矛盾。現時存款金額創紀錄的香港竟出現樓價下跌的情況,其中原因是定期存款息口長期高企,吸收了大量的資金,兩年來增加的定期存款有約4萬億港元,這些都是傳統市場上的資金,相當於全港住宅按揭總和的兩倍。
租金回報創11年新高
海量的市場投資被吸引去做定期存款,但是大家都要明白定期高息是一種金融扭曲的現象。定期存款息口已經由最高的5.5厘左右輾轉下跌,到近期有銀行出現3.8厘(以3個月存款期為例)的情況,而最新的細單位收租回報率3.3厘,創11年高位,與定期存息3.8厘相差不遠,相信未來定期存款投資客將會回流到樓市。
雖然過去一段時期樓價並沒有追隨市場因素運行,但預期會重回正軌,現在樓市的發展階段和模式已逐漸由「跌價後」變為「升價前」。