「北都」發展宜引入「片區模式」

高力香港研究部主管 李婉茵
高力香港研究部主管 李婉茵

  李婉茵 高力香港研究部主管

  「北部都會區」的發展,可謂香港中長期經濟產業轉型及土地發展的最關鍵一着,如何實現吸引期望中的高增值產業、高科技企業進駐,特區政府既要深思熟慮,但亦不容耽擱。有見及此,較早前發展局局長甯漢豪在訪問中提到,特區政府或借鑑內地成功經驗,例如西安太古里,考慮以「片區發展模式」發展「北部都會區」中等大型項目,而試行點則包括新界北新市鎮、流浮山等,亦不排除新田科技城。

  「打包招標」加快整體發展

  有別於傳統的個別商業或住宅進行的傳統招標,「片區發展」可以理解作一個綜合片區包括住宅、商業及政府公共設施等打包式整體招標交予開發商平整及發展,由對方承擔工程開支,並透過公私營合作,加快整體發展步伐,同一時間內可作全盤規劃,以避免過往新發展區中或私人項目中,住宅項目入伙後仍未有商業或政府配套,居民變成開荒牛的處境。

  事實上,香港亦早有先例應用這種城市營運概念,包括沙田第一城、愉景灣及珀麗灣等,前者為沙田新市鎮發展填海工程一部分,為政府公開招標項目,標書亦有列明發展商需要在規定時間內完成填海工程,以及興建學校等社區設施。後兩者為私人發展商主動與政府換地發展。暫時所見發展局局長的倡議模式,要求發展商承擔建設道路及公共設施等工程開支,其實現時在政府公開賣地已包含類似的條款,當然在規模上不能同日而語。

  至於在「北部都會區」此大型項目上應用「片區發展模式」,固然有助推進項目發展步伐,然而考慮到項目的發展目標、規模及嶄新概念,特區政府在招標時,應審視入標者在實現產業轉型及創新科技發展等方面的發展願景,以及投標人士是否具備發展相關的規劃經驗及共同目標,更可將目光放諸四海,以吸引海外具經驗及實力的發展商在港發展。

  加入關鍵持份者參與規劃

  而在合作及治理框架上,「北部都會區」願景屬於中長期目標,在發展過程中,市場變化多端,故除了傳統的公私營合作框架,也可沿用外國成功的項目管治經驗,例如應用業務優化區域統籌模式(BID Model),除了由政府主導策略目標,亦加入關鍵持份者如重點企業、當地組織及居民等等,如成立指導委員會(Steering Committee),在發展過程時刻因應市場需求及變化,參與規劃,與新田科技成規模相當的新加坡創新園區 One-North可謂當中表表者。

  最後在選擇試點方面,雖然發展局的計劃試點仍在探討,惟筆者認為,既然「北部都會區」的願景是創造香港的產業轉型,以及深化內地與香港的創科交流與合作,關鍵一步無疑是「新田科技城」的實現,驅動新發展區的發展。當然考慮到目前的經濟大環境,面對大規模及發展周期長的項目,發展商取態或偏向保守,但特區政府除了在土地價格上可因應試點模式及市場環境作調整外,亦可分拆較細的土地單位作若干發展期數,以此平衡發展所需及發展商的風險。

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