一點靈犀/內房白名單 疏通信貸堵點\李靈修
近年內地決策層持續釋放穩樓市信號，特別是加大了支持房企合理融資需求的政策力度，但由於信貸責任不清等問題，一線業務人員在執行過程中多有顧慮。日前第一批地產項目「白名單」落地，相當於官方信用擔保，具有一定的盡職免責效果，相信將極大改善房地產市場的流動性現狀。
2月6日，住房城鄉建設部、國家金融監管總局發布信息顯示，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出了第一批房地產項目「白名單」並推送給商業銀行，共涉及房地產項目3218個。
協調機制快速落地
據悉，商業銀行接到名單後，按規程審查項目，已向27個城市的83個項目發放貸款共178.6億元（人民幣，下同）。在第一批房地產項目名單中，有84%的項目屬於民營房企和混合所有制房企開發的項目。
回顧整個過程，從部署融資協調機制到政策落實，僅花費兩周時間。速度之快，實屬罕見。
1月12日晚，住建部、金融監管總局聯合發布《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（簡稱《通知》）。《通知》指出，協調機制可根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。
1月26日，金融監管總局首次召開會議，部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。1月30日，南寧市宣布已建立房地產融資協調機制，並向當地金融機構推送了首批107個房地產項目「白名單」。1月31日，重慶市宣布已向金融機構聯合推送了當地首批房地產項目「白名單」。
梳理首批白名單項目發現，其中不乏出現流動性困難的民營房企。其中，碧桂園表示，公司確認已獲批進入白名單的項目超過30個；而融創也有超90個項目入圍。
按項目進度發放 避免挪用
須指出的是，白名單只是針對地產項目而非房企，主要目的是保交樓、保民生，而非給出險地產商托底。政府沒有對市場主體進行信用背書，是為了避免在救市過程中出現道德風險。
此外，白名單項目的貸款額度批覆後，資金也不會一次性發放，而是會根據項目的進展逐步發放，且嚴格監控資金流向。此舉也是為了嚴格區分項目風險與企業風險，嚴禁貸款資金假借「好項目」之名流向「差項目」。
自去年以來，金融「去地產化」的趨勢明顯，具體表現為新增銀行貸款結構出現明顯轉向，從生產率較低的房地產轉向工業和服務業。截至2023年三季度末，房地產貸款餘額53.2萬億元（其中個人住房貸款38.4萬億元，房地產開發貸款13.2萬億元），佔所有信貸餘額（234.6萬億元）的22.7%，而二季度末佔比為23.1%。這說明金融資源更多地流向了先進製造業和現代服務業。
中國人民銀行前調查統計司司長盛松成曾預計，未來兩年，中國房地產市場銷售面積將逐年遞減，至2025年或2026年，可能在8.5億平方米左右穩定下來。這也意味着，房地產市場的潛在金融需求也會隨之降低。
