一點靈犀/大城市放寬限購 家庭房產大挪移\李靈修
自去年下半年以來，內地各級政府密集出台樓市利好。本周進入新一輪高潮，廣州、上海兩大一線城市「局部」取消限購，蘇州則全面放開購房政策。展望未來，家庭部門或藉此機會優化資產結構，出售在低線城市中持有的物業，置換高線城市非核心區商品房。
2023年7月24日，中央政治局會議上提出了「房地產市場供求關係新形勢」，其後調降了存量房貸利率，並啟動大城市城中村改造計劃。上周五（1月26日），住建部在北京召開城市房地產融資協調機制部署會，強調「支持各城市因地制宜調整房地產政策，充分賦予城市房地產調控自主權」。
吸引單身青年落戶
會議次日（1月27日），廣州率先宣布全市範圍內120平方米以上的大戶型住房不再限購。本周二（1月30日）上海、蘇州相繼調整限購政策，其中上海發布通知顯示，自1月31日起，在當地連續繳納社保或個稅已滿5年的非本地戶籍人士可在外環以外區域（除崇明區外）限購一套住房。
在此之前，上海屬於內地針對非本地戶籍人士住房限購最嚴格的一線城市。根據北京和深圳的樓市政策，非本地戶籍的單身人士在當地繳納滿5年社保或個稅即可購房。現時來看，上海非核心區地產去化難度較大，而未婚青年群體亦被視作城市發展的動力來源。
須指出的是，一線城市房價目前尚未企穩。據國家統計局公布的2023年12月70個大中城市商品住宅銷售價格數據，新建商品住宅和二手住宅價格繼續下跌，分別環比下行0.4%和0.8%，其中一線城市分別環比下跌0.4%和1.1%。
隨着滬廣兩市的帶頭效應顯現，相信將有更多一線城市放開非核心地區的限購政策，該趨勢亦將引發地產格局逐步分化。一方面，人口將繼續由低線城市向高線城市遷移；另一方面，家庭部門亦會出售小城市的房產，轉向剛剛放開限售的大城市非核心區。
樓市去化仍需時間
回顧日本發展歷程，鑒於人口老齡化的加速，以及城鎮化率的提高，該國政府自1999年開始推動「平成大合併」，即將人口稀少的市町村進行合併。執行至2010年3月底，日本市町村的數量從3229降至1727個，縮水幅度將近五成。而到了2020年，日本三大都市圈以14.2%的國土面積，容納了52.7%的人口規模。地產結構分化可見一斑。
短期來看，樓市行情下一階段仍以去庫存為主。據天風證券測算，截至2023年11月，新房廣義庫存（僅住宅）約為16.3億平方米，大致相當於2011年5月的水平，較2020年8月高點已經回落了31%。新房廣義庫存的定義即已開工、未銷售的住宅。
首席經濟學家論壇研究院院長盛松成預計，未來兩年，中國房地產市場銷售面積降幅會繼續遞減，每年可能只降5000萬平方米甚至更少，2025年或2026年可能在8.5億平方米左右穩定下來。
