金針集/加快造地 解決住宅供求失衡\大衛

  圖:去年住宅樓價向下,但租金逆市升,帶動租金回報率重上3厘以上。
  圖:去年住宅樓價向下,但租金逆市升,帶動租金回報率重上3厘以上。

  環球經濟不明朗與利率高企之下,香港住宅樓市下行趨勢持續,整體住宅樓價連續兩年下跌,但住宅租金卻逆勢上升,且貼近歷史最高水平。由於置業者傾向轉買為租,住宅租金恐漲勢未止,對香港吸納人才、推動經濟轉型會構成不利的影響,因而當局在考慮撤銷樓市辣招稅時更要三思,同時在開拓發展土地方面亦切莫放軟手腳,需加快推進北部都會區及交椅洲人工島建設步伐。

  全球經濟及金融不穩定因素有增無減,今年3月美國減息的幾率降至50%,可能延遲至今年中才減息,與市場預期有落差,近日對利率特別敏感的美國科技股呈現逐隻插水的現象,今年至今不到一個月,特斯拉、英特爾已大幅下挫一至兩成,跌幅令人吃驚,引證當前美股異常兇險。

  樓價適度調整 無損實體經濟

  由於美國利率走勢不明朗,環球金融與物業資產價格波動性難免加劇,香港住宅樓市也不例外,即使美息在今年內有可能下調,但港息是否跟隨,目前難以預料,市場普遍預期今年住宅樓價進一步調整,隨時出現連續三年下跌的情況,特別是今年本地地產股貸款到期進入高峰期,減價促銷新樓盤的壓力增加。

  在世界經濟不穩、股匯債等投資市場震盪連連之下,去年香港住宅樓價連續第二年下跌,未有跟隨經濟復甦而止跌回升。差餉物業估價署數據顯示,住宅樓價指數在去年12月報312.1點,按年跌6.75%,為2017年後低位,對比2021年8月的398.1點歷史高位,累積跌幅擴大至21.6%,因而市場持續出現樓市減辣、撤辣的聲音。其實,迄今香港住宅樓價保持有序而適度調整,未見對銀行體系、實體經濟穩定性造成太大衝擊,與廿年前樓價大跌六成的嚴峻情況不可同日而語,現時全面撤銷樓市辣招稅的理據並不太充分。

  更重要的是,整體住宅樓價持續向下的同時,住宅租金卻逆市上揚,出現樓價跌、租金升的情況,帶動住宅物業平均回報重上3厘以上,吸引投資者入市。

  租金持續攀升 吸引投資者

  由於美國聯儲局可能減息,近期香港銀行定期存款息率亦開始回落,若然再加上樓市撤辣,憂心投資性需求會推動樓價大反彈。值得留意的是,差餉物業估價署編製的私人住宅租金指數顯示,去年12月份報187.1點,按年上升6.6%,為6年來最大升幅,與樓價指數向下走勢呈現背馳。目前租金指數處於4年來最高水平,更與2019年8月200.1點的歷史高點,僅低約6.5%。換言之,目前香港住宅租值基本上貼近歷史最高點,不少港人要捱貴租。

  保長期供應 交椅洲項目不可缺

  其實,當前住宅租金逆市上升,相信與供樓利率高企4厘多及樓市前景不明朗有關,置業者傾向轉買為租,加上高才通來港持續增加,帶動住宅租務需求,因而推動租金逆勢走高,加劇住屋成本,但這亦一定程度反映住宅供求依然存在供求失衡問題。為免影響吸納人才及企業來港,推動創新科技發展,當局在開拓發展土地方面不應受到短期樓市、經濟波動所影響而放軟手腳,以保障長期住宅供應量。

  經歷多年疫情,特區政府承受一定財政赤字壓力,目前又遇上樓市不振,賣地收入大減,估計這年度財赤逾千億元,有意見認為當局暫緩預期投資額近6000億元的交椅洲人工島項目,以集中資源推動北部都會區建設,但此舉恐怕弊多於利,最大影響是不利中長期發展土地供應,過去多年來增加土地供應、推動住宅供求達至均衡的努力恐付諸流水,功虧一簣。事實上,填海造地在當前經濟環境之下更加不能停,透過大型公共基建建設,有助增加就業,拉動經濟增長,暫緩交椅洲人工島項目是下下之策,對市場投資信心會有負面影響。

  為保香港住宅樓市長治久安,徹底解決住屋問題,必須全力推進北部都會區及交椅洲人工島計劃,兩者不能缺一,必須同步進行,並要加快發展步伐,這對香港長遠社會、經濟發展至關重要。