二手屋苑尋寶 忌貪平宜揀鐵路盤
今年樓市有望「回春」 投資磚頭防守性強 環球經濟增長放緩，市場預期美國有可能降息刺激經濟，加上一個月拆息正逐漸下跌，今年樓市交投表現有望「回春」；正打算執平貨的市民或投資者可能正在「心思思」趁低位入市。專家分析認為，目前二手樓大部分業主已「供滿樓」，樓價也不會像股市般波動，但提醒市民入市切忌貪平，流通率愈高的屋苑代表愈受市場歡迎，應盡量選擇傳統優質地段或者鐵路沿線防守性較高的屋苑。不俗的選擇有啟德站及何文田站，以及部分新晉屋苑也是可考慮之選。◆香港文匯報記者 黎梓田
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向香港文匯報記者表示，相信目前的二手樓大部分已經屬於自己的物業。這意味着即使是借錢買樓，可能也只是集中近幾年入市的。如果一個人不是移民，也不是要離開香港，那麼即使在海外，他們也傾向於保留在香港的物業，證明了他們對香港房產市場的信心。這種信心不是空穴來風，從過往數據就能看出端倪。不論是回歸前還是回歸後，如果觀察長達十五年到二十年的趨勢，會發現房產市場的整體表現其實是超過了股票市場的。
啟德及何文田站物業相對實惠
他提到，如果在市場低迷的時候觀察，反而會發現有更多的空間和機會購買新的優質物業。當前相對保守的情況下，他覺得可以考慮像港島半山這樣的地區，或者那些傳統的豪宅區。豪宅區並不一定意味着物業的面積很大，如果回顧以前，例如啟德曾經每平方呎要價三萬多元，何文田站更是高達每平方呎四萬，而現在的價格已回落至每平方呎兩萬，相對而言這已經算是相當實惠了。
如果大家關注新樓盤，如港鐵線的物業或者啟德等地區，都值得納入考慮範圍。其他傳統豪宅地區的抗跌能力通常也相對較強。實際上，很多時候談及現在的平均價格，不論是新樓還是二手樓，每平方呎約2萬多元，都是值得考慮的選擇。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，蝕讓個案會繼續上升，但隨着大市成交量慢慢回升，蝕讓佔市場成交比例會慢慢下跌。他認為，自政府推辣稅後，影響樓市的因素變得複雜，現時股市與樓市表現關聯性不高，不認為樓價跟隨股市跌幅。
新晉屋苑流通率佳利好樓價
住宅物業留意價錢、地點及配套之外，還要看流通率，流通率愈高，代替交投愈活躍，價格就容易有支持。據美聯物業研究中心選取樓齡十年以下的新晉屋苑計算，2023年流通率比起同期十大屋苑更高，反映交投活躍程度更高。據資料顯示，去年大埔天鑽與元朗溱柏流通率雙雙錄3.52%，荃灣環宇海灣及海之戀分別錄3.44%及3.33%；灣仔囍滙錄3.29%；即使紅磡環海·東岸、南昌站匯璽、東涌昇薈略低於3%，但仍然超越十大屋苑流通率僅介乎2%至2.78%水平。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，各屋苑流通率以該年屋苑買賣註冊量佔其單位總數的比率計算，用作反映物業交投活躍程度。屋苑流通率愈高，代表該屋苑交投更為活躍。值得留意，不少樓齡十年以下新晉物業的流通率比起十大屋苑更高，反映更受市場歡迎。
由於十大屋苑規模較大，涉及單位較多，個別甚至超過萬伙，因此其註冊量亦相應較高；不過，若以流通率計算，並未達到一些新晉屋苑的水平。據資料顯示，十大屋苑去年流通率介乎2%至2.78%。當中海怡半島只有2%，為十大屋苑最低；黃埔花園與太古城雙雙錄2.2%；康怡花園亦僅錄2.29%；即使十大屋苑去年流通率最高的美孚新邨，亦只有2.78%。總括而言，新晉屋苑在交投層面比起十大屋苑實際更為活躍。
上半年私樓成交量有機會增加
王兆麒補充，如對比去年下半年，預計今年上半年二手成交量會略為增加，其中鐵路盤2至3房單位防守性較高，至於資金較充裕的買家可以考慮在今年上半年開始撈底，他預料上半年樓價將繼續尋底，大約跌3%至5%。
