強拍條例修訂啟動 冀增更新「現用值」要求
梁沛泓 華坊諮詢評估有限公司資深董事、香港測量師學會會員
發展局於去年年底公布《土地（為重新發展而強制售賣）條例 》修例文件，其中建議將七個指定地區，包括長沙灣、旺角、荃灣等樓齡逾70年的物業強拍門檻降至65%。亦放寬相連地段的強拍申請要求，在加快重建速度和保護私有財產權兩者之間定出新的平衡點。修訂草案於本月10日在立法會作首讀及二讀，而有關的二讀辯論中止待續，讓議員有時間在內務委員會或由內務委員會專為法案而成立的法案委員會詳加研究。
華坊統計2018至2020年為強拍申請的高峰期，這三年的申請個案共達111宗。但在這逾百宗的案件中，華坊發現只有約68宗已完成判決；雖然撤銷或循其他途徑達成和解的數目不詳，但相信仍有不少舊案件因各種原因而被拖延。而去年在土地審裁處審理的18 宗案件中，有2宗判決為2018年的申請案件、5宗為2019年的案件，最長的案件從申請至判決更長達5年3個月。
對於強拍案件，審裁處主要決定：1) 申請是接納還是駁回；2) 項目內各單位在案件申請前3個月內的「現用值」，作為拍賣收益分攤的基準；及3) 項目的拍賣底價。由於現時的法例不要求更新各單位的「現用值」，因此由案件申請至判決期間出現的市場變化，每每帶出拍賣收益分配的合理性問題。
單位「現用值」與市況脫節
在法例最初訂立的時候，或許沒有人想到，同一項目內商舖相對住宅的樓價，以至大住宅單位較細住宅單位的樓價之升跌幅度，可以出現近年所見的巨大差異。歷史上的三次強拍流拍，亦大都因為零售市場轉弱，少數份數擁有人持有的商舖價值相對項目內的住宅單位大幅貶值，在沒有更新「現用值」的機制下，申請者因而決定不參與拍賣，浪費了法官、律師和其他專業人士的時間。
部分估值工序可考慮外判
華坊因此建議在修例文件加入更新各單位「現用值」的要求，以反映貼市的分攤比例。另外，在強拍門檻降低後，申請的案件將會有增加。審裁處可考慮把部分估值的工序，尤其是可比個案的搜集、案例交易條款的細讀；以至相關面積、樓底高度、商舖臨街面闊度的核對等等，外判予私人測量公司，以便加快流程。
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