主樓布陣/減辣效果漸浮現\美聯物業住宅部行政總裁（港澳） 布少明
施政報告公布「減辣」已有近3個月，整體樓市表現雖然略有起色，但是距離復甦仍遠。但正如筆者一直強調，只要待「風勢」一起，購買力開始入市，本港樓市即會好轉，而從近來的數據顯示，「減辣」的威力正在慢慢浮現。
「減辣」的效果，最直接體現於「辣稅」的收入之上。綜合稅務局資料，2023年3項住宅辣稅個案，包括新住宅印花稅（NRSD）、額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）合共錄2811宗，按年下跌約5.4%，比起2015年高位20864宗更大減約86.5%，創有紀錄以來9年最少；與此同時，去年3項住宅辣稅涉及稅款約59.9億元，與2022年約59.4億元相若，即連續2年不足60億元，比起2018年高位約255億元大減約76.5%。
「辣稅」收入減少，固然與成交減少有關，但如果細看近期數據，可以看到情況出現了轉變。隨着樓價由高位顯著回落，入市成本減少，加上新住宅印花稅減半，以及近期租金回報率持續上升，對投資者的入市吸引力增加。去年11月新住宅印花稅個案已按月大幅回升超過1.9倍，而剛公布的12月個案更進一步上升至311宗，按月續升約38.8%，並創2年新高。樂觀估計2024年新住宅印花稅個案有望按年回升。
樓市重現小陽春在望
另一值得留意的是，根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，去年第四季已知的內部轉讓住宅註冊個案（包括買賣雙方其中一個名字相同，以及部分業權轉讓個案）共錄973宗，比起第三季1182宗按季減少約17.7%，宗數自2022年第四季後首次跌穿千宗水平，創一年新低，亦創自2022年第二季開始的近7季次低。原因或是落實新住宅印花稅減半，業主購入多一個單位的成本減少，所以內部轉讓的「甩名」個案減少。由此可見，「減辣」正為樓市帶來轉變。
展望今年首季，美國減息的呼聲愈來愈高，相信籠罩本港經濟多時的「高息壓力」將慢慢消散。筆者相信，樓市最快在春節前爆發「小陽春」，無論新盤或二手的成交都有望加快。事實上，近日已見「聰明錢」入市的跡象。「美聯信心指數」最新報58.7點，按周升1.4%，連升三周。市場信心上升，除了減息預期外，亦因為客戶陸續入市，令減價筍盤加快消化引致。只要外圍經濟環境保持穩定，相信今年首季樓市的表現將遠優於去年第四季。
