2024年香港樓市走勢還看供需關係
李婉茵 高力香港研究部主管
回顧去年，儘管特區政府積極推行「搶人才」及「減辣」等措施，期盼激發樓市動力，惟成效需時，本港樓市表現仍疲軟，全年統計，整體樓價連續兩年下跌，2023年全年累跌約5.8%；一手私人住宅成交量約 10,500宗，比2022年上升約 15%，卻仍屬10年來次低水平；二手成交量則錄約36,000宗，更創下33年有紀錄新低。然而租務表現卻呈增長，首11個月租金升約6.9%，水平為近46個月新高。
放眼本年，本港樓價走勢將繼續受息口、一手貨尾銷情、政策成效及土地銷情影響。美國聯儲局在最近3次的議息會議，均連續暫停加息，外界普遍預測隨着美國通脹降溫，今年第三季起將開始減息，全年美國基準利率或累減0.75%。無疑，若香港的按揭利率跟隨，或有助紓緩業主的供樓負擔，增強持貨能力，使得市場具短時間的樂觀憧憬。然而，樓價能否恢復增長，最決定性因素仍在於供需關係。
「先免後徵」漸見成效
至於需求方面，特區政府推出多項搶人才措施，並在今年施政報告推出「先免後徵」的置業稅務安排，以減輕專才置業的前期支出，加快安居樂業的決定，2023年首11個月有12.7萬名海外人才獲批，「先免後徵」措施直至12月20日錄得 296宗申請，漸見成效。
隨着減息消息及政策成效，可預視發展商將積極於來年集中推售貨尾單位，以盡快獲得資金回籠作再投資，但因供應量多而競爭激烈，可預視在價錢方面，未具太多上揚空間，甚至更可能向下調整，以求貨如輪轉，同時間，一手激烈的競爭亦會因而使二手市場受壓。
樓市調整措施需「加碼」
最後，去年土地銷售成績不濟，特區政府庫房響起警號，發展商現時面對高利率、建築成本上漲及供應量多情況下，預計對投地亦持續保守，特區政府或需再進一步就樓市措施調整，以釋放更大物業投資價值，消化供應量，才具誘因予市場建立土地投資信心。
綜合而言，雖利率有下調可能，惟決定價錢的供需關係，仍要時間消化龐大供應及釋放購買力，高力預測今年樓價將持續下跌5%至10%。
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