樓市智庫/減息將至 樓市首季料迎小陽春\中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑
從美元利率期貨顯示,2024年減息有可能約1厘,比去年12月中聯儲局點陣圖所預期減息0.75厘更多。一些世界級投資機構預測,未來減息超過1厘,比起聯儲局更樂觀,聯邦基金利率或降至約4厘,香港樓市首季步入小陽春可期。
息口是左右買家入市其中一個重大因素,現時息口確定見頂,買家入市動力相應提升,部分更會希望把握樓價低位偷步入市。農曆新年前後是樓市傳統旺季,加上利好消息刺激,預期一季度即迎來成交量小陽春,相信早前累積的購買力及猶豫不決的準買家,會加快落實置業決定。
特區政府近年以搶人才為目標,成立「人才服務辦公室」,積極招攬外地人才,包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃。截至2023年11月底,各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請,獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居,再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠,相信可持續為樓市注入新動力。特區政府早前亦宣布重啟投資移民計劃,投資移民人士來港後具居住需要,相信計劃可為樓市注入新資金。
筆者預計,在面對銀主盤量及負資產數量高企的現實,特區政府有機會於2024底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣,以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散,加上減辣措施,預期將帶動首季成交量增加,量變質變,有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。
今年一手成交有望1.5萬宗
現時美國已宣布加息期告終,若首季再有減辣措施出台,二手樓價將於上半年見底,中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面,一手發展商為求銷量,仍會以筍價推盤,貨尾盤亦會推出各項優惠吸客,刺激銷情,料2024年一手成交量可達1.5萬宗。二手受惠息口因素及剛性需求持續高企下,部分買家或會於樓價低位偷步入市,料二手成交可達4萬宗。
高盛預計,2024年聯儲局分別在3月、4月及5月各減息0.25厘,然後每季減息一次,到年底時聯邦基金利率降至4到4.25厘。減息幅度比預期大,料利好樓市。