樓市新態/2024年樓市十大忠告（上）\祥益地產總裁 汪敦敬
今年是筆者連續第17年撰寫樓市忠告：
1.2023年樓價下跌並非泡沫爆破
近10年香港房地產市場在特區政府「樓市辣招」之下，並不可能存在太多泡沫。其中當然沒有借貸泡沫。在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」。2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引發大部分購買力被凍結的特例而已。
2.資金氾濫其實更趨嚴重
人人浸淫在悲情之中，卻忽略了另一財富實力變得空前強大，這就是現金流日益「爆棚」了。截至11月份的中國M2（流通中貨幣包括流通中的數位人民幣，加上機構的存款及證券公司客戶保證金）創新高，達291.2萬億元人民幣，亦是美國的兩倍。而香港11月份的M3（公眾持有的貨幣，加上認可機構的存款及可轉讓存款證）也破了新紀錄，逾17萬億港元。其中，定期存款逾9萬億港元，存款／GDP比例超400%，是全世界擁有最多現金佔比的城市之一。
3.息口走勢改變大局
人們只留意供樓的按揭息率，但入市買樓也有壓力測試及入息比率。供樓上的負擔雖然會因加息而增加，但不會有結構性改變，反而定期存款可凍結市場上絕大部分購買力。過去兩年時間裏，高存款利息配合低通脹將市場近4萬億港元資金凍結在銀行體系內，居民增加定存比例的確擁有不錯收益，但隨着有關因素的改變，空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局。
4.通脹回升將推動經濟
2023年初，內地及香港都面對疫情後可能出現的高通脹，甚至滯脹。結果我們不單止保持經濟增長（內地去年三季度GDP按年增長4.9%，香港是4.1%），更成功將通脹減至低水平（內地-0.5%、香港2.6%）。外界認為內地進入通縮（物價下降，經濟不活躍），筆者則不同意，因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長。未來內地政府可以透過提升通脹、如2%左右去推動經濟。若通脹真的上升，會令定期存款吸引力大幅削減，不少購買力容易恢復回到市場去。
5.悲情不會長期蹂躪香港
市場上的確經常會被負面情緒影響，但絕少影響長遠趨勢。雖然2023年的悲情好像摧毀了市場的一切，令人們也跌入「長遠低迷的錯覺」之中，但所謂悲情其實並沒有影響市場的結構，因此亦不應該影響市場本來的長遠發展。
