2024展望之地價收入/私樓供應充裕 土地市場料延續淡風

  圖:旺角洗衣街商業地皮以超過47億億元批出,每呎樓面地價僅3103元,為九龍區逾21年新低。
  圖:旺角洗衣街商業地皮以超過47億億元批出,每呎樓面地價僅3103元,為九龍區逾21年新低。

  自2022年踏入加息周期,加上疫情對經濟衝擊,大部分發展商賣樓陷入困境下,投地意欲「淡如水」,致令2023年出現罕見的土地流標潮,多達6幅土地流標,涵蓋特區政府地皮及一鐵一局項目,導致2023年地價收入創十四年來新低,截至2023年12月底止僅逾330億元,按年劇減近一半。業界估計,發展商庫存充裕,以及短期推地步伐放慢,土地市場淡風可能延續至2024年上半年。\大公報記者 林志光

  2023年土地流標潮由在1月初截標的赤柱環角道豪宅地揭開序幕,縱使所得4份標書均來自擁雄厚實力的長實(01113)、新地(00016)、嘉華國際(00173),及信置(00083)夥鷹君(00041)所組財團,然而一眾發展商爭地意欲不高,競投價均未達底價。

  潤發貨倉百億補價去年入賬

  赤柱地流標隨即產生骨牌效應,市建局觀塘市中心商業重建項目,以及港鐵(00066)大嶼山小蠔灣車廠首期商住項目緊接於2月份雙雙流標收場。2023年最後1幅流標的土地是港鐵招標的大嶼山東涌東站首期商住項目,更是在無發展商入標下被迫收回。全年內3大土地供應來源均現流標情況,及發生6次流標事件,均是前所未見。

  此外,由於缺少鐵路項目的補地價收入,發展商在樓市前景難卜的困境之下,不大願洽商換地及修改地契來增加住宅地皮的儲備,幸於2022年底達成換地協議的長沙灣潤發貨倉商住重建項目,逾百億元補地價延至2023年初才入賬,2023年來自換地及改契所收的補地價才可約達200億元,然仍按年減逾四成。正因各類土地供應來源的地價收入均差強人意,2023年總地價收入只約330億元,同樣是十四年來新低。

  仲量聯行倡恢復勾地表機制

  仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強認為,高息環境及新盤銷情疲弱,令發展商在招標地皮時更趨保守,預計未來數月有更多地皮流標。特區政府應適時檢討土地政策,包括可考慮恢復勾地表機制,增加成功售出地皮的機會,避免流標對市場造成負面的連鎖效應。

  高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜表示,2023年6幅土地流標,是本港土地供應史上,出現最多流標次數的一年。主要是目前發展商投資大型發展項目面對不小壓力,包括新盤市場整體銷售反應淡靜、令發展商積存不少貨尾單位。未來兩至三年的新供應又多、高息環境又加重資金成本;加上某些地皮的長發展期所增加風險等,均降低發展商投標意欲。

  周若瑜又謂,市民入市心態仍保守下,估計2024年樓價下調趨勢持續,更影響2024年地價表現。資料顯示,現時私人住宅現樓貨尾約1.8萬個,待售樓花約6.8萬個,兩者均處於偏高水平。