談樓說按/樓價下跌 趁低吸納時機？（下）\中原按揭董事總經理 王美鳳
上期（2023年12月18日A15版）提及基於樓價下跌同步降低所需按揭金額，變相抵銷息率上升對供款的影響。息率總有周期性，息率上升增加供樓支出，但息率回落卻可減輕供樓負擔；而買樓則以當刻價錢入市，當刻是否入市時機亦屬重要考慮。
事實是，沒有人能預知何時樓價見底，睇樓當刻亦未能掌握是否可立時找得合適的單位，置業作為自用的買家，較重要的是衡量自身是否有足夠及持續供款能力，以及擬入市的單位是否在市場合理價格水平。當然，買樓除了作自用，亦是一個投資的決定，故此買家當然希望持有物業能夠升值又或長遠抗通脹；那麼，買家除了以市場因素作參考外，亦得預備樓價總有可能出現的上落波幅。
就現時圍繞市場的因素而言，息率已幾近見頂，即使再有調整的幅度亦相當有限，而往後息率很大機會橫行一段時間。值得留意的是，息率會按經濟環境變化而出現周期性，尤其是次美國的加息周期主要以打擊當地通脹為目標，意味當通脹下降及經濟環境需要息率掉頭之時，息率便會回落。港息走勢大致上跟隨美息，雖然步伐會有所不同，但未來息率見頂橫行後回落將會成為樓市利好因素。
租金回報升 投資者入市
而特區政府搶人才計劃將會逐步增加本地住屋需求，今年在通關、外來人才計劃及買家觀望轉買為租等因素下，租務相當暢旺，樓價跌但租金升的情況下，租金回報亦升至逾6年新高，市場預期租金回報將攀升至3厘水平。在這個走勢下，加上特區政府為外來人才推出置業印花稅「先免後徵」安排，最近有不少人士已趁樓價低水轉租為買，亦有長線投資者趁低吸納收租單位。這些投資者亦有將資金存放在定存戶口收息，但他們認為，定存息率總會隨着息率周期變化已回落，但「磚頭」趁低吸納的機會卻並非時常出現。當利好因素於未來逐步增多，當越多人已認為樓市轉勢之時，當刻樓價往往早已反彈。
