財經分析/美住宅市場出現見底\李靈修
美國息口見頂，全球資產狂歡，利好本土樓市。如今美國業主換樓積極性不高，就是因為擔心置換物業後月供壓力陡升，開發商也承擔着超高的貸款利率（年利率最高可達8-9厘），預計2024年降息周期開啟後，房地產市場將顯著上行。
去年11月份富國銀行住房市場指數錄得37，係近四個月來首次上升（上月為34）。全美住房建築商協會（NAHB）指出，鑒於抵押貸款利率有望下調，有助刺激未來幾個月的購房需求。
從需求端來看，美國住房需求的確持續走高。作為回聲嬰兒潮（70-80年代嬰兒潮的子女）的千禧一代開始步入購房年齡段，加之「再工業化」進程的推進，以及遠程辦公習慣的普及，都使得美國人口在疫情期間快速向低成本地區遷徙，刺激當地的住房需求。
需求存在 供給不足
從供給端來看，美國住房保有率與房屋空置率均處於歷史低位。截至2022年末，美國平均每家庭戶保有的住房套數為1.12，低於上世紀60年代以來的均值。而近十年來，年均房屋開工量的水平僅有60至90年代的75%左右。這也就解釋了，為什麼聯儲激進加息階段，美國房地產價格未有大跌，蓋因房屋供給確有不足。
隨着聯儲連續暫停加息，房屋抵押貸款已出現鬆動。從美國地產高頻數據來看，自2023年11月初開始，30年期抵押貸款固定利率開始逐漸回落，截至12月21日已由最高點7.8厘回落至6.7厘。
與此同時，美國成屋銷售有所回升。數據顯示，11月美國成屋銷售382萬套，中斷了自2023年5月以來的連跌趨勢。成屋銷售同比增速為-7.3%，較10月回升7.4個百分點，但已連續27個月處於負增長區間。成屋銷售也帶動了新開工住宅的回暖，11月美國已開工新建住宅同比增速為9.3%，較10月回升14.4個百分點。
