財經分析/國慶樓市銷售嚴重分化\李靈修

  今年「金九銀十」撞正新一輪樓市政策大放鬆,大家對地產銷售預期較高,但實際情況出現了嚴重分化。中國指數研究院發布的報告顯示,國慶假期期間,一線城市商品住宅成交面積累計按年上漲了62%,而二線城市按年下跌14%、三四線城市按年下跌50%。

  縱觀今次樓市政策調整,鬆綁程度最高的城市集中在二三線,如合肥、青島、寧波、瀋陽、大連、濟南、蘭州等七市,既取消了限售,也解除了限購,但交投恢復總體不及預期。其中情況較好的當屬青島,黃金周期間新建商品住宅成交面積按年增長27%,但較2019年同期還是下跌了33%。與此同時,合肥住宅成交面積較去年同期降54%,瀋陽按年跌57%,濟南挫20%。

  相比之下,四大一線城市表現相當硬朗。雖然只是推出認房不認貸政策,但市場反響十分正面。廣州在國慶長假期間新建商品住宅成交面積按年大升129%。而在上個月,廣州的新房成交面積就曾按月上漲60%,但二手成交面積按月下跌了13%,呈現出「一手熱、二手冷」的銷售格局。再來看上海,假期期間新房成交面積按年上漲了159%,成績單比廣州還要亮眼。

  如此看來,一線城市的房產價值仍然堅挺,三、四線的房產還有繼續擠泡沫的空間。有理由相信,隨着未來愈來愈多城市放開銷售政策,內地居民很可能傾向於出售手中的低線城市房產,改為買入高線城市的樓盤。這麼做並非是看好一線城市樓價還有上漲空間,而是確保家庭資產的大頭──房產不會大幅貶值。

  筆者此前就曾撰文稱,房住不炒的政策基調將促使購房者「買精不買多」,與其四處配置房產,不如買一個好的。除了保值因素外,公共服務也將成為買家的重要考量。